ينتظر هذا العنوان الآلاف من المستثمرين المهتمين بتملك عقار في سوق واعد مثل اسطنبول وبنفس الوقت يرغبون بمضاعفة أرباحهم من خلال شراء عقارات بأقل من سعرها المعتاد .
اليوم سنتكلم عن انواع العقارات التي انخفضت أسعارها ونوضح الأسباب وراء ذلك مع بعض الأمثلة الحية وأيضا سنذكر توقعاتنا بخصوص توجه الأسعار في المستقبل.
بداية في أي سوق كبير لا يحكمه بائعين ومشترين محدودين يكون خاضعاً لنظرية العرض والطلب والتي تفيد أن أي سلعة عندما يزداد الطلب عليها ويقل العرض يزداد سعرها بسبب ندرتها والعكس صحيح يعني أنه عند توفر هذه السلعة بشكل واسع وانخفاض الطلب عليها هذا سيسبب انخفاض سعرها بسبب سهولة الحصول عليها وتنوع المنافسين .
تناولنا أسباب ارتفاع أسعار العقارات في اسطنبول سابقاً وعندها أوضحنا أسباب حقيقية لارتفاع الأسعار مثل غلاء مواد الإنشاء وزيادة في تكاليف الشحن ومشاكل سلاسل التوريد وأيضاً استمرار هبوط الليرة التركية أمام الدولار.
ولكن ما عدا هذه الأسباب الحقيقية هناك أسباب إضافية أدت لارتفاع الأسعار في بعض المشاريع في مناطق معينة في اسطنبول بشكل مبالغ فيه طمعاً من المطورين العقاريين بالحصول على أرباح إضافية ولكن مع مرور الوقت وضعف الطلب وخاصة على هذا النوع من العقارات المبالغ بأسعارها نراها اليوم تعود للأسعار الطبيعية لها .
ما هي اسباب المبالغة في أسعار بعض المشاريع؟
- أدى ارتفاع الحد الأدنى للحصول على الجنسية التركية من 250 ألف دولار إلى 400 ألف دولار إلى ظن بعض المطورين العقاريين أن هذه فرصة مناسبة لبيع العقار الذي كانت قيمته 350 ألف دولار بسعر 400 أو 420 ألف دولار ليصبح مناسباً للجنسية التركية .
- أدى وجود شركات وساطة عقارية عديمة الخبرة في السوق وثقة بعض المستثمرين الجدد بها إلى توجيه المستثمرين إلى هذه المشاريع وبالتالي شراء عقارات بأعلى من سعرها المنطقي بـ20% وأحياناً قليلة 30% , وهنا يقع اللوم على المستثمر الذي لا يدرس السوق العقاري وخيارات الاستثمار فيه بشكل صحيح قبل أن يختار الوسيط الذي يتعامل معه , عوضاً عن ذلك يتواصل مع عشرات الوسطاء بشكل عشوائي ظناً منه أن هذه الطريقة الأفضل في الحصول على أفضل فرصة !
لا بد للمستثمر العقاري أن يفهم الاستثمار في اسطنبول بشكل صحيح ونحن هنا في شركتنا نساعدك في ذلك من خلال مدوناتنا في الاستثمار العقاري في اسطنبول. - أدى نقص المعرفة لدى المستثمرين القدماء إلى عرض عقاراتهم لإعادة بيعها بأسعار قليلة بسبب اختيارهم لعقارات غير استثمارية في البداية عند شرائها وأيضاً اختيارهم توقيت خاطئ في بيع العقارات وبالتالي غياب الطلب أوهمهم أن المشكلة في السعر المطلوب وبالتالي قاموا بتخفيض السعر عدة مرات ليشتري العقار في النهاية مستثمر خبير بأقل من سعره الحقيقي أحياناً بنسبة 50% لينتظر فقط استقرار السوق حتى يتمكن من تحصيل ربح بقيمة 50% حتى دون تأجير العقار فقط من خلال إعادة بيعه لاحقاً بسعره الصحيح.
العقار ذو الغرفتين وصالة سعره الطبيعي على سبيل المثال في منطقة بيليك دوزو ٢٥٠ الف دولار ضمن مجمع سكني ذو عمر اقل من ١٠ سنوات , اليوم بسبب ضعف الطلب يقوم المالك (بدلاً من تأجيل فكرة البيع كون السوق الآن مناسب للشراء فقط) وبدون حاجة ملحة لتخفيض السعر إلى ٢٠٠ الف دولار وعندما لا يتمكن من بيع العقار يقوم بتخفيض السعر مجددا ليصل إلى ١٥٠ ألف دولار وبعد ان يقوم بالبيع يتفقد السوق ليجد ان المبلغ الذي حصل عليه غير مناسب لشراء عقار أفضل كما كان يعتقد ومنه يستثمر هذه الأموال في مجال غير العقارات وهكذا يكون خسر أصلب وأمتن استثمار له ! - بدأ انخفاض الأسعار منذ بداية العام الحالي ٢٠٢٣ لهذه الانواع المخصصة من المشاريع ومع ذلك لم نتكلم عن هذا الموضوع حتى الشهر الثامن لأن هذا الانخفاض مؤقت ويشكل فرصة مهمة جداً في هذا الوقت الراهن و من الممكن استمرار وجود الأسعار المنخفضة لفترة أطول أو انخفاض الأسعار بشكل أكبر ولكن من الممكن أيضاً انتهاء هذه الفرصة في أي وقت وارتفاع الطلب من جديد.
هناك مناطق كثيرة في اسطنبول مهما تغيرت الظروف يبقى فيها الطلب مرتفع والعرض منخفض مثل أحياء في المناطق المركزية (ليست المنطقة ككل) وبالتالي أسعارها لم ولن تشكل فقاعة عقارية ولن تنخفض أبداً مهما امتدت الظروف الاقتصادية الصعبة وبالتالي لا يمكن الاعتقاد عند سماع أن أسعار العقارات تنخفض أن كل العقارات تنخفض أسعارها وبنفس النسب هذا غير صحيح.
ما هي مواصفات المشاريع ذات الفقاعة العقارية؟
-
- العرض فيها كثير والطلب منخفض
نعم لقد انخفض الطلب بسبب مشاكل التضخم وارتفاع أسعار الفائدة حيث أصبحت القروض العقارية حتى للسكان المحليين ليست جذابة كما كانت سابقاً وذلك في الحقيقية حدث في كل دول العالم وليس فقط في تركيا .
ولكن السؤال المهم ماذا عن العرض ؟ هل هناك الكثير من العقارات المعروضة في السوق المشابهة للعقار الراغب أنت ببيعه أو شرائه أم ؟
العقارات المنافسة هي ليست العقارات الموجودة في نفس مجمعك السكني ولكن في المنطقة كلها التي تقدم نفس المزايا التي يقدمها عقارك وهنا يجب الانتباه إلى نقطتين :
– إذا كنت تملك عقار وترغب ببيعه تأكد من كون هذا الوقت غير مناسب إذا كان عقارك في مناطق فيها مشاريع كثيرة مثل باشاك شهير أو الباسن اكسبريس أو بعض مناطق بهشة شهير وبيليك دوزو واسنيورت, ولو انتظرت فترة ازدهار السوق من جديد ستتمكن بالتأكيد من تحصيل سعر أعلى على الأقل ٣٠٪
-إذا كنت ترغب شراء عقار في منطقة فيها منافسة عالية معاد بيعه يجب أن يكون أرخص بنسبة لا تقل عن ٣٠٪ عن سعر العقارات الجديدة في المشاريع المشابهة كونك الآن تشتري في وقت مناسب وأيضاً كونك تتحمل مخاطرة امتلاك عقار غير مرغوب .
-
- فرق كبير بين سعر متر العقار الجديد والقديم نسبياً
من المعروف أن أشهر أنواع الاستثمار العقاري يتم في اسطنبول من خلال شراء عقار قيد الإنشاء وإعادة بيعه لاحقاً عند التسليم بربح يصل إلى ٢٥٪ سنوياً إذا تم اختيار العقار بشكل صحيح.
ولكن ماذا إذا وجدت ان العقار قيد الإنشاء سعر المتر فيه أعلى من العقار الجاهز (بنفس المواصفات والخدمات والمستوى ) هذا ما وجدناه واضحاً في مشاريع كثيرة ضمن المناطق التي ذكرناها أعلاه . وبالتالي هناك ضغط بيع عقارات جاهزة كبير جداً يجعل سعر العقار الجديد قيد الإنشاء غير جذاباً للمستثمر .
ولكن ماذا عن المناطق المركزية مثل أحياء شيشلي نيشان تاشي وبومونتي والعقارات القريبة من الطريق السريع ومنطقة مسلك سيران تيبيه قرب مول وادي اسطنبول وبي اوغلو قرب ميدان تقسيم ؟ بالتأكيد هذه مناطق مركزية فيها الطلب مرتفع دوماً وبالتالي لا يمكن أن تجد هذا الخلل فيها . وإذا كنت ترغب بتملك عقار فيها لا داعي للانتظار لأن انتظارك للفرصة الأفضل هو تضييع فرصة اليوم التي هي بلا شك الأفضل غداً.
-
- العروض المغلفة كالهدية
لا بد أثناء بحثك عن عقارات مناسبة للجنسية وصلك واحد من العروض التالية :
ـ اشترِ ٣ عقارات بسعر ٤٠٠ الف دولار امريكي مناسبة للجنسية .
أحياناً قليلة جداً لا يكون هذا العرض وهمي ولكن عندما تسأل مستشار عقاري محترف ويخبرك أن السعر الحقيقي لهذه الشقق كان ٣٠٠ الف دولار قبل رفع حد الجنسية التركية إلى ٤٠٠ الف دولار عندها تتأكد أن هذا غلاف لهدية مزيفة .– احصل على الجنسية التركية فوراً بدفعة أولى ١٠٠ الف دولار فقط.
يمكن شراء عقار بالتقسيط للحصول على الجنسية التركية ولكن لا يمكن أبداً البدء بالتقديم للجنسية التركية قبل إتمام دفع مبلغ لا يقل عن ٤٢٠ الف دولار (هامش أمان ٥٪ على الأقل).-عقار بسعر ٢٢٠ الف دولار مناسب للحصول على الجنسية التركية لوحده!
هذه خدعة أيضاً لأن كل من التقييم العقاري ووصولات التحويل مطلوبة للتقديم على الجنسية التركية ولا يتم قبل أي تقييم أو ووصولات أقل من ٤٠٠ الف دولار.-عوائد إيجارية مضمونة لمدة ٣ سنوات بقيمة ٨٪ في مشاريع غير فندقية .
هي عبارة عن زيادة على سعر العقار بقيمة ٢٤٪ وتوزيعها كأرباح على المستثمر في أول ٣ سنوات وبعد ذلك يمكن أن يكون العائد الحقيقي للعقار أقل من ٤٪ سنوياً !
وغيرها الكثير من الخدع اليومية التي نراها .
- العروض المغلفة كالهدية
-
- مشاريع لمطورين غير محترفين
ليس هناك مشكلة في مطور عقاري جديد في السوق التركي فالكل في يوم من الأيام بدأ من نقطة الصفر ولكن المشكلة الكبيرة عندما يكون مطور غير نزيه تتغير مبادئه إذا تعارضت مع مصالحه , أحياناً يكون هناك مطور مستقل يقوم بإنشاء بناء واحد في منطقة سواء كانت مركزية أو بعيدة عن المركز وعند مرور الوقت وبسبب صعوبات اقتصادية يواجهها المشترون وهذا طبيعي حسب دورة اقتصاد الأسواق يقوم هذا المطور بتخفيض أسعاره بشكل كبير لجذب عملاء مهتمين بشراء عقاراته وبعد ما يتم البيع يقوم بإكمال المشروع بشكل عشوائي باستخدام مواد رخيصة لتعويض الأرباح التي خسرها أثناء تخفيض الأسعار.
وهنا نذكر هذه النقطة لتنبيه المستثمر أن تاريخ المطور العقاري أمر مهم جداً للأخذ بعين الاعتبار عند شراء عقار وخاصة في أوقات التضخم المرتفع أو الركود.
-
- المشاريع التي تفقد بريقها
المتابع لسوق العقار في اسطنبول منذ ٢٠١٧ يدرك تماماً أن الميزة الأولى التي يتم ترويج مشاريع منطقة الباسن اكسبريس على أساسها هي كونها قريبة من مطار اتاتورك (المغلق حاليا بعد افتتاح مطار اسطنبول الجديد في الشمال)
نفس هذه النقطة يجب أن يضعها المستثمر العقاري نصب عينيه عند البحث عن عقاره الاستثماري القادم وأن يتفقد هذه المزايا للمشروع هل هي مستمرة أم زائلة مع الوقت .
بنفس هذه النظرة يمكن للمستثمر اكتشاف العروض الجديدة وتقييمها في حال كان هناك مشاريع واعدة سيتم تنفيذها بشكل أكيد خلال دورة الاستثمار الذي يفكر فيها
مثلا مشروع قناة اسطنبول الذي يتم الحديث فيه منذ القرن ١٦ حتى الآن لم يبدأ بشكل فعلي فمن غير المنطقي شراء عقار أو أرض قريبة من القناة بهدف الاستفادة من مشروع القناة خلال الخمس سنوات القادمة (مع العلم أن مشروع القناة في حال بدأ يحتاج إلى ١٠ سنوات ليتم تنفيذه )أيضاً المستثمر الذي يشتري أرض زراعية بهدف تنظيمها السكني سواء كان قرب قناة اسطنبول أو في أي منطقة اخرى يجب أن يدرك تماماً أن الاستثمار في الأراضي الزراعية هو استثمار طويل الأمد لا يمكن حصد نتائجه قبل ١٥ إلى ٢٠ سنة وأحياناً أكثر.
- المشاريع التي تفقد بريقها
للاطلاع على أمثلة حية من واقع السوق ننصحك بالتواصل مع فريقنا المحترف والحصول على استشارة مجانية لأن هذه العروض متغيرة بشكل يومي ولن يكون دقيقاً كتابتها في مقال سيبقى دوماً.
