أين يجب أن اشتري عقار في اسطنبول ؟
من المؤكد أن الباحث عن هذا السؤال في محركات البحث إما لديه معرفة سابقة لمدينة اسطنبول من خلال زيارات متعددة أو إقامة لفترة فيها وإما هو مستثمر يرغب بالحصول على الجنسية التركية له ولعائلته من خلال الاستفادة من برنامج الجنسية الذي طرحته الحكومة التركية منذ عام 2018 وما يزال سارياً حتى تاريخ كتابة هذا المقال (ويتضمن البرنامج شراء عقار أو مجموعة عقارات بقيمة 250 الف دولار و التعهد بعدم بيعها لمدة 3 سنوات بالمقابل يحصل المستثمر وزوجته وأولاده تحت 18 عام على الجنسية التركية خلال فترة لا تتجاوز 100 يوم ).
وكما نعلم كلنا أن اسطنبول مدينة كبيرة تمتد على قارتين هما أسياً وأوربا يفصل بينهما مضيق البوسفور الذي يعتبر أهم ما يميز مدينة اسطنبول فعدا عن أهميته الاقتصادية والسياسية حتى فهو مصدر جذب كبير جداً للسياح وأيضاً للراغبين بالسكن الدائم في هذه المدينة الرائعة .
من منا لا يرغب بالحصول على منزل أو فيلا بإطلالة مباشرة على هذا المنظر الرائع والوقوف على الشرفة لمراقبة السفن الـ106 المختلفة التي تعبر كل يوم بالإضافة إلى العبارات البحرية التي تنقل الركاب بين طرفي اسطنبول الاسيوي والأوربي, وفي المساء من المعروف أن المنازل التي تضم إطلالات بحرية مفتوحة تكون الإطلالة مظلمة وأحياناً موحشة ولكن هذا يختلف كلياً في مضيق البوسفور حيث كل طرف من طرفي المضيق مساءاً يستمتع بلوحة الطرف الأخر الفنية المرسومة بالإضواء ويتوسطها جسور البوسفور مما يعطي للوحة الفنية اللمسات الأخيرة لتكون كاملة .
ونحن اليوم ومن خلال خبرتنا الطويلة في هذا المجال لا نستغرب أبداً من طلبات العملاء من أجل الحصول على منزل بإطلالة مباشرة على مضيق البوسفور دون إدراك التكلفة الحقيقية للمنزل المطلوب ولا حتى نوعية الحياة وتكاليفها في المناطق المطلة مباشرة على المضيق, و برغبة منا لتفادي خيبة الأمل التي يحصل عليها العميل عندما يدرك الأسعار الحقيقية للعقارات بإطلالات البوسفور قمنا بإعداد هذا الدليل للحديث عن أهم مناطق اسطنبول سواء للسكن أو الاستثمار ومستوى الأسعار التقريبي لكل من المناطق الرئيسية .
في البداية سنشارك خريطة اسطنبول كاملة مقسمة على أساس المناطق :
تضم اسطنبول 39 بلدية 25 منها في القسم الأوربي و 14 الباقية في القسم الآسيوي منها.
المناطق الملاصقة لمضيق البوسفور في القسم الأوربي من اسطنبول : بي اوغلو , بشكتاش , ساريير وهي بلدية كبيرة تبدأ من بعد بشكتاش وصولاً إلى البحر الأسود شمالاً , وعند مدخل المضيق يوجد منطقة الفاتح التاريخية التي تضم آيا صوفيا والمسجد الأزرق وقصر التوب كابي ولا يوجد فيها منازل سكنية بإطلالات على مضيق البوسفور .
أما في القسم الأسيوي من اسطنبول فلدينا مناطق اسكودار و كاديكوي و بيكوز التي تمتد أيضاً موازية لسرايير في القسم الأوربي من اسطنبول إلى البحر الأسود شمالاً .
الجدير بالذكر أن كل هذه المناطق تعتبر قديمة وخاصة في القسم الاوربي من اسطنبول وبالتالي لا يوجد فيها عقارات بإطلالات مباشرة على البوسفور جديدة أبداً .
ومنه ننتقل إلى السؤال التالي : ماذا عن العقارات القديمة قرب البوسفور ؟
القصور التاريخية وحتى الأبنية القديمة الملاصقة للبوسفور لها أهمية تاريخية وسياسية ويتم توارثها من الأجداد إلى الآباء دون عرضها للبيع في الغالب وإذا تم عرضها سيتم بيعها لزبون معروف من قبل العائلة ولن يتم بيعها للأجانب غالباً وهذا الكلام يتضمن الصفوف الأول والثاني الملاصق للبوسفور , وبالنسبة لأسعارها (في حال تم عرضها للبيع ) ستبدأ من أكثر من مليون دولار وصولاً إلى مئات الملايين .
وأما بالنسبة للعقارات ذات إطلالات البوسفور ولكن من الصف الثالث هنا سنجد فرق مهم جداً بين العقارات الحديثة التي ستبدأ فيها سعر غرفتين وصالة في اسكودار من مليون ونصف دولار وهذه صورة حقيقية لإطلالة المشروع :
أما بالنسبة للعقارات القديمة فتعتمد على عدة عوامل منها عمر العقار ومستوى التشطيب والحي الموجود فيه العقار والسعر المطلوب من المالك وعلى كل حال لن تبدأ أسعار غرفتين وصالة من أقل من نصف مليون دولار .
والخلاصة إذا كنت ترغب بالسكن بالقرب من البوسفور و لديك الميزانية الكافية فسنجد لك العقار المناسب , وإذا كنت ترغب بالحصول على عقار مميز كامل الخدمات مع وصول ميسر إلى مضيق البوسفور للاستمتاع بأكثر من 200 مطعم ومقهى على طرفي المضيق بالإضافة إلى مسارات المشي والجلسات المجانية أيضاً فريقنا مستعد لإيجاد العقار المناسب لك .
والآن بعد ما أنهينا الحديث عن العقارات الملاصقة لمضيق البوسفور ماذا عن العقارات الداخلية التي تبعد من 1000 إلى 5000 متر عن البوسفور مثل مناطق شيشلي و بيوغلو ومسلك في القسم الأوربي من اسطنبول اوسكودار وكاديكوي و بيكوز في القسم الاسيوي من اسطنبول ؟
هنا سنجد تباين كبير في أسعار العقارات وذلك لعدة أسباب نذكر أهمها :
+ هل العقار جديد أم قديم
+ هل العقار مناسب للجنسية التركية أم لا
+ ما هو مستوى التشطيب في البناء
+ هل المشروع متكامل الخدمات أم هو عبارة عن بناء مستقل
+ هل العقار يقع في برج فخم أم في بناء عادي متعدد الطوابق
+ ما هي الإطلالة التي ستحصل عليها
+ ما هو الحي الذي يقع العقار فيه وهذا يختلف بشكل كبير من حي لأخر من أجل نفس المنطقة
+ ما هي خطوط المواصلات العامة المتوفرة بالقرب
+ ما هي كثافة الخدمات المحيطة بالمشروع وجودتها
والسبب في كل ما سبق من تباين هو أن اسطنبول تم بنائها وتوسيعها بشكل سريع عرضي وبالتالي مع مرور السنوات وتقادم المنازل تم إطلاق مشاريع إعادة إعمار في وسط البلد على الخصوص (وهي تمثل أحياناً فرص استثمارية بعوائد عالية جداً ) وبالتالي نجد التباين الكبير كما في الصورة أدناه :
لن يسعنا التطرق للكلام بالتفصيل عن النقاط التي ذكرناها وأثرها على تسعير العقارات وسندع ذلك لمقال منفصل ولكن نريد فقط الآن إيصال فكرة مهمة جداً للقارئ وهي أن أسعار العقارات عند مقارنتها ليس بعامل كافي لاختيار العقار الأنسب لهدف العميل مهما كان.
وسنعود فوراً بعد هذه المقدمة الضرورية إلى السؤال الرئيسي وهو : ما هو العقار الذي يجب ان اشتريه في اسطنبول ؟
وللإجابة على هذا السؤال يجب إدراك أن لكل منطقة من مناطق اسطنبول ميزانية ابتدائية مناسبة لها وقد تطرقنا لهذا في مقال سابق : الاستثمار في اسطنبول
والنقطة الثانية المهمة التي سنتكلم عنها بالتفصيل اليوم هي الهدف من شراء العقار ومن هنا نبدأ بالاسئلة الفرعية :
- ما هو الهدف من شراء العقار ؟
إذا كان هدفك سكني فيجب مراعاة الأمور التالية :
1- ذو مساحة وعدد غرف مناسب لحاجتك , فلو كانت عائلتك مكونة من 5 أفراد ويلزمك عقار ذو 3 غرف نوم وصالة والميزانية المتوفرة لديك على سبيل المثال مناسبة لمنطقة كايت هانة فمن غير الصحيح اختيار عقار ذو غرفتين وصالة في منطقة شيشلي لأنها مركز اسطنبول (هذا طبعاً في حال المقارنة من أجل نفس المزايا الباقية فقط اختلاف في المنطقة وعدد الغرف)
2- ذو موقع يسهل الوصول من خلاله إلى عملك وأولادك إلى مدارسهم أو جامعاتهم وهنا يجب الانتباه إلى نقطة مهمة إذا كان عملك في شيشلي مركز اسطنبول فهذا لا يعني أنه يجب أن تسكن تماماً في هذه المنقطة وتتحمل أسعار العقارات المرتفعة فيها , يمكنك السكن في منطقة كايت هانة أو ايوب أو سلطان غازي والوصول إلى عملك بسهولة من خلال شبكة الطرق السريعة أو من خلال وسائل المواصلات العامة التي تفوق في أدائها وسرعتها في كثير من الأحيان السيارات الخاصة , أما إذا كان تفضيلك لشيشلي لأمور إضافية أخرى ويمكنك امتلاك عقار جديد فيها فهي بلا شك واحدة من أفضل مناطق اسطنبول للسكن .
3- في حي وبيئة مناسبة لك ولعائلتك فمثلاً كأجنبي في تركيا لا بد لك من اختيار مجمع سكني مع حماية على مدار الساعة وأيضاً الحي الذي ستسكن فيه يجب أن يكون مناسباً لمعايير حياتك فعلى سبيل المثال إذا أردت أن تسكن في منطقة شيشلي نفسها فلديك احتمالين : إما في مجمع سكني متكامل الخدمات حديث يؤمن لك فعلاً حياة مرفهة وآمنة ولكن يحتاج إلى ميزانية مرتفعة لشراء عقار فيه وإما أن تسكن في نفس منطقة شيشلي في بناء قديم في حي شعبي وهنا ستحصل على عقار بنصف القيمة للعقار الاول أو ربعه ولكن ما هو نوع الحياة التي ستحصل عليها ؟ وماذا عن الجيران ؟ وماذا عن الحي ؟ قارن الصورتين ادناه لتعرف ان المنطقة وحدها ليست معيار صحيح لمقارنة الأسعار واختيار العقار السكني .
ونعتذر عن المشهد ولكن المصداقية هي أساس عملنا والصورة التالية من منطقة شيشلي أيضاً :
وبعد هذا هل ما زلت تظن ان الأهمية للمنطقة تفوق أهمية العقار الموجود فيها والحي الذي ينتمي له العقار؟؟ بالطبع لا
4-من الأفضل أن يكون ذو مواصفات يسهل بيعه في المستقبل دون خسارة , وذلك لأن عقار الغرفتين وصالة الذي اشتريته اليوم قد يكون بعد خمس سنوات غير كافي لعائلتك التي ازداد عدد أفرادها , أو مثلا العقار الذي اشتريته في القسم الأسيوي من اسطنبول لسهولة الوصول إلى عملك ومدارس ابنائك مع مرور الوقت انتقل عملك إلى القسم الأوربي من اسطنبول ودخل ابنائك إلى جامعات في القسم الاوربي من اسطنبول وإذا كان الطريق إلى عملك يبعد 50 كم عن منزلك فتوقع في أوقات الذروة أن تحتاج إلى ساعتين ذهاباً ومثلهم إياباً كل يوم , لذلك من الأفضل في ذلك الوقت تغيير المنزل نفسه وبالتالي عند اختيارك لعقار يسهل بيعه ستكون هذه العملية ميسرة .
5-في حال كنت جديداً تماما على اسطنبول وليس لديك أي منطقة مفضلة للسكن وعملك غير مرتبط بمكان محدد عند ذلك الوقت من الأفضل لك شراء عقار في مكان واعد بالنمو في المستقبل وتذكر أن العقارات التي لا تنمو أسعارها في الحقيقة هي عقارات تخسر من قيمتها مع الوقت , لذلك من الأفضل اختيار موقع مميز قرب محطة مترو قيد الإنشاء أو طريق جديد أو مجمع سكني حديث في منطقة قديمة
على كل حال لست بحاجة لإجراء كل هذه البحوث فريقنا الإستشاري الخبير والمدرّب قادر على ايجاد طلبك بسهولة ويسر من خلال تقديمك لطلب استشارة مجانية والتواصل معنا.
أما إذا كان هدفك من الشراء استثماري سواء لإعادة البيع لاحقاً أو منزل اصطياف فيجب الانتباه إلى النقاط التالية:
1- الأفضلية بالتأكيد للمشاريع قيد الإنشاء فأنت تشتري العقار فعلاً بنصف سعره وخلال سنتين أو ثلاثة يتضاعف رأس مالك حتى إذا قمت بحساب العائد الاستثماري من أجل العملات الأجنبية مثل الدولار ,
ولكن ليس كل مشروع قيد إنشاء هو مناسب للاستثمار فهناك عدة أمور في غاية الأهمية يجب الانتباه لها :
- من هو المطور وهل هو قادر على إتمام المشروع في الوقت المحدد ؟
- أين يقع المشروع وهي هناك مزايا استثمارية له فعلاً ؟(للتعرف على المزايا الاستثمارية لأي مشروع تواصل معنا واحصل على استشارة مجانية)
- ما هو عدد المشاريع الإنشائية ذات نفس المواصفات في المحيط القريب منه ؟
- ماذا عن فرص إعادة بيعه لاحقاً ؟
- ماذا عن طلب هذا العقار في المستقبل من قبل السوق المحلي ؟ ( الذي يشكل أكثر من 98% من إجمالي سوق العقار التركي)
يومياً نسمع عن عشرات العملاء الذين يختارون عقاراتهم الاستثمارية بناء على اجتهاد خاص منهم او من قبل وسيط عقاري جديد في السوق أغراهم بأسعار منخفضة لمشاريع غير استثمارية ووقتها لا ينفع الندم .
2- يمكن الاستثمار في مشاريع جاهزة إذا استوفت عدة شروط أهمها :
- أن يكون ذو عائد إيجاري مرتفع ويوجد أسباب حقيقية لتحقيق هذا العائد
- ان يكون في منطقة لها مستقبل مؤكد ومضمون لارتفاع الاسعار في المستقبل
- أن تكون خطة الاستثمار على تقل عن 10 سنوات فعندها يمكن للعائد الايجاري الجيد ان يحقق ربح مقبول
- أن يكون هناك حاجة للحصول على دخل من العقار بشكل فوري ولا يمكن انتظار سنة او سنتين ليتم إكمال المشروع قيد الإنشاء
3-بالنسبة لمنازل الاصطياف ومع أننا لا ننصح بدمج هدف الاستثمار مع منزل للاصطياف فيفضل أن تكون قيد الإنشاء على أمل عند اكتمالها ان يرتفع سعرها بحيث يحقق دخل مناسب للمالك .
4-في العقارات الاستثمارية لا يهم عدد الغرف ولا مساحة العقار على العكس تماماً يمكننا إيجاد عقار استثماري في قلب اسطنبول غرفة وصالة بمساحة 70 مترمربع ذو عائد أفضل بكثير من فيلا في غرب اسطنبول ب6 غرف ومساحة 450 مترمربع بنفس السعر .
5- العقار الاستثماري يجب اختياره بناء على الطلب في السوق سواء لبيعه لاحقاً أو لتأجيره فعلى سبيل المثال إذا كان توجه السوق في هذه الأيام إلى منطقة كايت هانة لقربها من المركز وأسعارها المقبولة فهذا يعني اختيار عقار استثماري فيها له ميزة إضافية وهي الطلب المرتفع بغض النظر عن رأي المشتري نفسه في حال أحب هذه الحي أم لم يحبه , هو اليوم مستثمر يهمه الأرقام وليس ساكن يهمه ميزات العقار والمنطقة .
في الحقيقة هناك المئات من المواصفات الفرعية سواء للعقار السكني او الاستثماري حتى ولو ذكرناها هنا لن يتمكن العميل من الاعتماد عليها لإيجاد العقار الانسب له وذلك لأن الخبرة الطويلة في هذا المجال ومتابعة ماضي سوق العقار ودراسة حاضره وتوقع مستقبله هو موضوع واسع جداً ولا يمكن لأحد أن يكون خبيراً فيه بأقل من 3 سنوات من العمل الجاد وبالتالي ليس لدى العميل هذا الوقت كله لدراسة السوق في حين نقدم استشاراتنا العقارية بخبرة 9 سنوات مجاناً ونضمن أفضل الأسعار في السوق ما عليك إلا ان تتواصل معنا لنبدأ رحلتنا معاً في إيجاد أنسب عقار لك في اسطبنول .
