جدول المحتوى
إذا كنت قمت بدراستك للاستثمار العقاري في اسطنبول بشكل صحيح فستجد فوراً أن العائد الإيجاري سواء للعقارات السكنية أوحتى المحلات التجارية لن يتجاوز 8% سنوياً وفي الغالب يكون بحدود 4% أو 5% وهذا يعني أنك بحاجة إلى 20 أو 25 سنة لتسترد رأس مالك من تأجير العقار الجاهز الذي اشتريته (هذا طبعاً بغض النظر عن معدلات التضخم ونقص الطلب على العقارات القديمة مقارنة بالحديثة).
والحل البديل لذلك واضح ولكن الجميع يخاف منه , وهو شراء عقار قيد الإنشاء وخاصة في مراحله الأولى وإعادة بيعه لاحقاً عند اقتراب تسليم المشروع أو بعد ذلك وهنا نتحدث عن عائد استثماري يبدأ من 25% وصولاً إلى 60% سنوياً إذا تم اختيار المشروع بشكل صحيح وتم اختيار الشقة الأنسب في المشروع .
نعلم أن فكرة شراء عقار قيد الإنشاء هي فكرة مقلقة لكثير من المستثمرين وخاصة بعد التغيرات الكبيرة التي تطرأ على اقتصادات الدول العظمى حتى بسبب الكوارث والتضخم وإلخ… , فماذا لو تكلمنا عن اقتصاد تركيا النامي والذي يتأثر بأبسط الأخبار على مستوى العالم سلباً أو إيجاباً ؟؟ .
لذلك نهدف في هذا المقال الإجابة على الأسئلة الملحّة التالية :
1- كيف يمكن ضمان حقي في اكتمال المشروع قيد الإنشاء الذي استثمرت فيه ؟
2- ما هي شركات الإنشاء التي يمكنني الوثوق بها في تركيا ؟
3- ما هي مراحل إنشاء أي مشروع عقاري وأي مرحلة هي الأفضل للاستثمار ؟
4- ما هي الأرباح التي يمكنني تحقيقها عند الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء بالأرقام الحقيقية ؟
5- متى يكون الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء غير مناسب لي ؟
ولنبدأ فوراً مع السؤال الأول :
1- كيف يمكن ضمان حقي في اكتمال المشروع قيد الإنشاء الذي استثمرت فيه ؟
ضمان اكتمال المشروع أولاً وثانياً اكتمال المشروع ضمن الزمن المحدد وثالثاً تسليم المشروع بالمواصفات المتفق عليها , كل هذه هي نقاط مهمة جداً يجب على المشروع الذي تستثمر فيه أن يحققها وأيضاً ما هي التوقعات لنمو هذا المشروع وارتفاع أسعاره عند التسليم , هذه التوقعات ستكون صحيحة فقط عند مستشار عقاري قديم ومتعمق في تاريخ الاستثمار العقاري في اسطنبول و لنطرح المثال التالي للتوضيح:
هذا صورة حقيقية لمشروع في منطقة الجمهوريات في اسنيورت قيد الإنشاء في عام 2014
وهذه نفس اللقطة بعد خمس سنوات , نلاحظ أن التطور العقاري الحاصل في الحي كبير جداً والأهم من ذلك أن هذه المحلات التجارية التي كانت قيد إنشاء اليوم سعرها تضاعف أكثر من 3 مرات بسبب كون هذا الشارع أصبح مركز جذب كونه يضم تجمع للمطاعم والمقاهي العربية والأجنبية وبالنسبة للمستثمرين في هذه المحلات التجارية سنقول من الوهلة الأولى أنهم محظوظون لأن الكثير من تجمعات المحلات التجارية في المناطق الأخرى لم تصبح بهذه الأهمية ولكن في الحقيقة إذا استندنا إلى خبرتنا القديمة في الاستثمار العقاري في اسطنبول سنجد ما يلي :
تأتي أرباح الاستثمار في المحلات التجارية قيد الإنشاء ليس عند تسليم المشروع بل الاستثمار فيها يجب أن يستمر لثلاث سنوات إضافية بعد التسليم (على عكس الاستثمار في الشقق السكنية التي يُفضل بيعها قبل اكتمال المشروع بقليل أو عند التسليم ) , وعندما نعيد النظر إلى عام 2014 سندرك فوراً أن معظم المشترين في المشاريع المجاورة هم أجانب بشكل عام وعرب بشكل خاص وبالتالي كان من الواضح بالنسبة لنا أن الاستثمار في المحلات التجارية في هذه المنطقة مربح وذلك لأنه بعد عدة سنوات سيصبح هناك محلات تجارية لتخدم سكان الحي وبالتالي ستكون محلات مميزة نظراً لعدم وجود تجمع للأجانب في حي قريب آخر وهكذا بدا لنا أن هناك بذرة جديدة لتجمع مقاهي ومطاعم عربية وأجنبية على مستوى راقي وبالتالي أصبحت إيجارات هذه المحلات مرتفعة وأيضاً إذا رغب أصحابها ببيعها الآن سيحققون أرباح أكثر من 300% خلال خمس سنوات فقط .
والآن سيقول أحدهم إذن المسألة سهلة سأقوم بالبحث عن محل تجاري قيد الإنشاء في طريق رئيسي وأشتري فيه وبعد عدة سنوات سأحصد أرباحاً مماثلة لذلك , والحقيقة أن الأمر ليس أبدا بهذه السهولة وسنقدم مثلاً حياً آخر لتوضيح هذه النقطة :
عام 2014 مشروع كبير في بهشة شهير وذو وحدات سكنية كثيرة ويبدو أن شاء محل تجاري فيه فرصة لا تعوض
في عام 2018 المشروع يتم إنشاؤه ببطء نسبياً ولكن اقترب التسليم واقتربت أرباح المستثمرين في المحلات التجارية من الوصول إلى محافظهم ولكن الصدمة في الصورة القادمة من عام 2020 :
خلال عامين كاملين لم يتقدم المشروع ولا أي خطوة إضافية وحتى اليوم في الربع الثالث من 2021 والمشروع ما زال على نفس الحالة , و إلى متى سيستمر هذا التأخير لا أحد يعرف , أخبرني الآن ما نوع هذا الاستثمار الذي ظنناه في البداية استثماراً مثمراً ؟!
هل كان يمكننا كخبراء في سوق العقار معرفة أن هذا المشروع لن يكتمل مع الوقت ؟
في الحقيقة لا أحد كان يمكنه الجزم بذلك ولكن بناء على نظرتنا عن تاريخ شركة الإنشاء وحجم المشروع الكبير يمكننا كان القول بأن المخاطرة مرتفعة عند الاستثمار في هذا المشروع , و بالتالي تأكد مرة من حصولك على استشارة من خبير قبل شرائك عقار في تركيا وتأكد ألف مرة من حصولك على هذه الاستشارة إذا كان المشروع قيد الإنشاء .
2- ما هي شركات الإنشاء التي يمكنني الوثوق بها في تركيا ؟
أسماء شركات الإنشاء وحدها ليس معيار كافي للتنبؤ بقدرتها على تسليم المشروع في الوقت المناسب وضمن المواصفات المتفق عليها هناك شركات كبيرة قامت بإنشاء أكثر من 200.000 وحدة سكنية وهي اليوم بدأت في مشروع منذ عام 2013 وحتى الآن غير قادرة على تسليمه والأمثلة في الصور لأن كلامنا مبني على الحقائق الواضحة وليس على التلاعب بالألفاظ كما هو الحال في معظم شركات الوساطة العقارية اليوم.
المنطقة اسنيورت واسم شركة الإنشاء ozyurtlar
نعم صحيح أن المشروع ضخم ولكن تاريخ تسليمه الموعود كان منذ قبل 9 شهور وحتى الآن نسبة اكتمال المشروع لا تتجاوز 70% .
والآن من أجل الحديث عن شركات الإنشاء الجيدة في السوق نعيد التنبيه على أهمية الحصول على استشارة عقارية من قبل مستشار محترف قبل الوثوق حتى بالشركات الكبيرة والمثال السابق خير دليل .
شركة توكي
هي شركة حكومية لبناء المشاريع السكنية في تركيا، والشركة قائمة على استراتيجية طويلة المدى تهدف إلى توفير السكن لذوي الدخل المنخفض والمتوسط من خلال الشراكة المتكاملة مع القطاع الخاص، كما تقوم شركة توكي بإعادة إعمار الأحياء المنكوبة وإعادة ترميم المباني ذات الأهمية التاريخية.
هنا لا تتوقع عقارات فخمة أو ذات خدمات ترفيهية واسعة إنما هذه الشركة مخصصة بشكل أساسي لتقديم منازل رخيصة بأقساط طويلة للمواطنين الأتراك بالدرجة الأولى ولكنها شركة إنشاء محلية قوية .
شركة إملاك كونوت
هي إحدى أكبر الشركات المطورة للعقارات في تركيا إذ أنها تنتمي إلى إدارة التنمية العمرانية التركية وتعتبر اليد المساعدة للدولة، تأسست شركة إملاك كونوت في عام 1953 كشركة ملحقة لبنك إملاك، هذه الشركة مختصة في المشاريع السكنية في تركيا مع ضمان الحكومة التركية، ومنذ إنشاء هذه الشركة وأعمالها في تزايد ملحوظ، لذلك تحاول إملاك كونوت باتخاذ خطواتها المستقبلية اعتمادًا على حاجات المستهلك، وهي تسعى لملء محفظتها العقارية وتطويرها بشكل مستمر وذلك بشرائها أراضٍ بشكل واسع.
شركة ثانية قوية وجود اسمها في أي مشروع يعني تسليمه بشكل مؤكد لأنها شركة حكومة ذات قدرة مادية كبيرة جداً .
شركة آغا أوغلو
بدأت شركات آغا أوغلو في مجال البناء عام 1981 من خلال شركة أكدنيز التي تعمل في مجال البناء، واستمرت بالعمل الدؤوب إلى أن أصبحت مجموعة شركات شهيرة في مجال البناء، وقد قامت شركات آغا أوغلو إلى يومنا الحالي ببناء أكثر من 30.000 شقة سكنية مما جعلها واحدة من أكبر الشركات الإنشائية المميزة في تركيا.
شركة مار يابي
قامت شركة مار يابي وبالأخص في مدينة اسطنبول في فترة الخمس سنوات الماضية بالتوقيع على الأبنية ذات الطراز المعماري الحديث والمنسجمة مع الطبيعة المجاورة لها، وهي دائمًا تعمل على فلسفة تقدير الروح الجماعية للفريق العامل مع التطوير والوصول إلى الكمالية في جميع الأعمال التي تقوم بها.
يُعرف عن شركة مار يابي فخامة مشاريعها السكنية والاستثمارية، مع تطبيقها للمفهوم الحديث في التصميم المعماري تقوم الشركة ببناء المشاريع مع المرافق الترفيهية لتزيد من معايير الجودة والرفاهية.
شركة كيليش أوغلو
تعتبر شركة كيليش أوغلو من الشركات القائدة في مجال العقارات في تركيا مع خبرة تزيد عن 35 عام حيث حازت على جوائز على مستوى دولي وذلك لبنائها العديد من مشاريع المساكن الفخمة ومباني المكاتب ومراكز التسوق.
تتميز مشاريع هذه الشركة بتوفير الربح للمستثمر وجودة حياة عالية وتصاميم معمارية تحافظ على جمال ونظافة البيئة.
مجموعة أرتاش
مجموعة أرتاش، والتي تأسست في عام 1977 من قبل سليمان شيتسينسيا، لديها أكثر من 40 عامًا من المعرفة والخبرة في مجال صناعة البناء والتشييد، وتعمل المجموعة في قطاعات العقارات والتجزئة والسياحة، وهي واحدة من رواد العلامات التجارية في سوق الإسكان من خلال علامتها التجارية “أوروبا كونوتلاري”.
أنتجت الشركة وسلمت ما مجموعه 18.500 منزل مع كل من أوروبا كونوتلاري وغيرها من العلامات التجارية التي تم إنشاؤها بواسطة مشاريع مشتركة.
ونفذت المجموعة أيضًا مراكز تسوق ومشاريع فندقية في قطاع التجزئة والسياحة. وقد أنجزت وفتحت 5 مراكز تسوق و 5 مشاريع فندقية بما في ذلك مشاريع متعددة الاستخدامات ومشاريع مستقلة.
تقوم المجموعة والتي تتمتع بأداء ناجح في مجالات الأعمال وإدارتها، بتنفيذ إدارة الأعمال في المشاريع الفندقية التي تقوم بإنشائها وإدارتها لمشاريع الإسكان ومراكز التسوق داخل هيكل الشركة.
تحتفظ مجموعة أرتاش باستثماراتها التي تضيف قيمة إلى الاقتصاد الوطني من خلال قدرتها على التوظيف والتعبئة المقدمة للقطاعات الفرعية. تواصل المجموعة، والتي أصبحت رمزًا للجودة والثقة بخبرتها لأكثر من 40 عامًا وأعمالها المكتملة، إنشاء مساكن مؤهلة وعالية الجودة وسلمية للبيئة ومرافقها.
شركة كاردين
شركة كاردين للإنشاءات تأسست في عام 2002 في اسطنبول وأصبحت العلامة التجارية المعروفة والرائدة في قطاع البناء مع المشاريع الناجحة التي نفذتها. أنشطة الشركة بدأت مع المباني الصناعية ثم توسعت لتشمل أنشطة متنوعة مثل مشاريع الإسكان ومراكز الأعمال ومراكز التسوق والمصانع والمدارس والمستشفيات والمرافق الصناعية والإسكان الجماعي والفيلات والهياكل الفولاذية ومحطات الطاقة والبنية التحتية وأعمال تنسيق الحدائق.
شركة كاردين للإنشاءات تهدف إلى الجمع بين مفهوم الحياة المريحة والحديثة مع الهندسة المعمارية الجمالية مع المشاريع المطورة للمستقبل.
تاهينجي أوغلو
تاهينجي أوغلو للعقارات هي مجموعة شركات تعمل كشركة لتطوير واستثمار العقارات في ظل شركة تاهينجي أوغلو، وهي تُعد أحد الأسماء الرائدة في تركيا في قطاع العقارات، ويديرها رئيس مجلس الإدارة أوزكان تاهينجي أوغلو ويشرف على مشاريع البيع بالتجزئة والمكاتب والسكن ومراكز التسوق الفاخرة بالإضافة إلى بناء وتطوير الفنادق الفاخرة.
مساحة البناء الإجمالية للمشاريع التي أنجزتها تاهينجي أوغلو تغطي أكثر من 2 مليون متر مربع حتى الآن. من بين المشاريع التي أصبحت رموزًا للشركة، برج البلاديوم ومركز تسوق بالاديوم أتا شهير، ومركز بالاديوم أنتاكيا للتسوق، وندا بارك بومونتي ومركز المؤتمرات. تقوم تاهينجي أوغلو حاليًا بإنشاء ندا بارك باشاك شهير وندا بارك سيران تبي وكذلك ندا كولي ليفنت وندا كولي أتا شهير المرشحان لشهادة LEED الذهبية.
إذا كنت تريد المزيد من المعلومات حول مشروع روتانا في شيشلي بومونتي
3- ما هي مراحل إنشاء أي مشروع عقاري وأي مرحلة هي الأفضل للاستثمار ؟
سنتناول هذه الخطوات من وجهة نظر مبسطة تساعد المستثمر على فهم المشروع في أي مرحلة ولن نتطرق إلى المراحل الهندسية بشكل متخصص .
- مرحلة تخصيص مساحة للمشروع وإحاطة المكان بحواجز حديدية للاستعداد للمرحلة التالية
- مرحلة حفر الاساسات وتختلف هذه المرحلة حسب عدد الأبنية أو الابراج التي سيتم إنشائها بالإضافة إلى عدد الطوابق التي سيضمها كل بناء وأيضاً تختلف حسب شكل البناء إذا كان عبارة عن برج عادي أو عبارة عن مبنى ذو مواصفات مخصصة مثل المشفى أو معرض السيارات هذه المرحلة لا تستغرق وقت طويل نسبياً
- مرحلة إنشاء الهيكل الخارجي للأبنية أو الأبراج وفي نهايتها يمكننا مشاهدة هيكل المبنى مكتمل دون البدء بعمليات الإكساء سواء الخارجي أو الداخلي كما في الرسم أدناه في الأبنية الخلفية وهذه المرحلة تستغرق تقريباً ثلث فترة إنجاز المشروع بالكامل وهي تعتمد أيضاً على عدد الأبراج المطلوبة ومدى جودة المواد المستخدمة
- مرحلة الإكساء الخارجي وتتضمن إكساء كل طابق من حيث الجدران ومواد العزل التي ستستخدم وأيضاً البنية الخارجية للبناء سواء كانت زجاج أو اسمنت مقاوم لعوامل الطقس كما في الصورة أدناه وهذه المرحلة تحتاج تقريباً إلى ثلث مدة انشاء المشروع والجدير بالذكر أنه يمكن أن يتم مرحلة الإكساء الخارجي مع مرحلة بناء الهيكل ولكن هذه الاستراتيجية غير مستعملة في تركيا غالباً :
- بعد انتهاء ذلك تبدأ مرحلة الإكساء الداخلي وتتضمن تشطيبات الشقة الداخلية من أرضيات وورق جدران والحمامات والمطبخ وهذه المرحلة تستغرق الفترة الباقية من إنشاء المشروع ويرافقها غالباً المرحلة التالية:
- مرحلة إنشاء وسائل الترفيه والحدائق والمسابح في المجمع السكني وهي أيضاً تعتمد على على نسبة هذه المساحات من المساحة الكلية للمشروع ويتم غالباً إنشائها بعد انتهاء أعمال الإنشاء الخارجية لتفادي تقادمها عند تسليم المشروع.
طبعاً معرفة هذه المراحل بشكل دقيق يحتاج إلى مهندس متخصص وتعتمد أيضاً على خطة المشروع المطلوب القيام بها والأهم من ذلك كله هو شركة الإنشاء التي تقوم بإنشاء المشروع إذ يمكن للمستثمر أن يكون مرتاحاً مع شركة عريقة حتى في مراحل الإنشاء الأولى وممكن أيضاً كما شاهدنا في أول المقال أن نصل لمراحل متقدمة من المشروع ويتم إيقاف الانشاء لذلك دوماً نؤكد على أهمية عدم التسرع والانقياد للاسعار الجذابة في مشاريع قيد الإنشاء قبل الحصول على استشارة من شركة ذات خبرة طويلة في المجال .
وسنتابع الإجابة على الأسئلة الباقية في مقال ثاني لتجنب الإطالة ولا تنسى مشاركة هذا المقال مع اصدقائك الذين تعتقد أنهم معنيون بشراء عقار استثماري في اسطنبول.
