جدول المحتوى

على الرغم من أننا موقع يقدم خدمات الاستشارات الاستثمارية المتعلقة بموضوع العقارات في تركيا لكن اليوم سنحافظ على الحيادية لتخديم موضوع المقال وسنتناول النقاط التالية المتعلقة بالليرة التركية والدولار الأمريكي وهي: 

  • ما هو سلوك الليرة التركية خلال السنوات الماضية مقابل الدولار الأمريكي
  • ما هي العوامل الحقيقية التي أدت إلى انخفاض الليرة التركية أمام الدولار الأمريكي بهذا الشكل في السنوات السابقة 
  • ما هو سلوك الميزان التجاري التركي في السنوات السابقة بين واردات وصادرات
  • ما هو التوقع لسلوك الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي في السنوات القادمة .

وبذلك نكون أجبنا على معظم الأسئلة التي يحتاج إليها القارئ الذي يبحث عن عنوان هذا المقال وأيضاً في الختام سنذكر ارتباط تحرك الليرة التركية مع الوقت المناسب لشراء العقارات الاستثمارية .

1- ما هو سعر صرف الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي بين عام 2011 و 2021 ؟

المخطط أعلاه يوضح سلوك الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي منذ عام 2011 حيث كان معدل الصرف كل 1 دولار أمريكي يساوي 1.744 ليرة تركية وصولاً إلى عام 2021 في شهر أكتوبر (تاريخ كتابة هذا المقال) ولدينا كل 1 دولار أمريكي يساوي 8.97 ليرة تركية .

و لندرس معدلات الارتفاع حسب كل سنة بنسب مئوية هذا سيؤدي إلى فهم أفضل لسلوك الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي كل سنة : 

السنة السعر الابتدائي السعر النهائي نسبة التغير 
2012 1.89 1.78 5.82%-
2013 1.78 2.15 20.78%
2014 2.15 2.33 8.37%
2015 2.33 2.92 25.32%
2016 2.92 3.53 20.89%
2017 3.53 3.79 7.36%
2018 3.79 5.29 39.58%
2019 5.29 5.95 12.48%
2020 5.95 7.43 24.87%
2021 7.43 9 21.13%
المجموع الكلي 10 سنوات 1.89 9 175%
المتوسط لكل سنة      17.5%

نلاحظ أن السنوات التي سبقت 2018 كانت معدلات الفائدة فيها قريبة من المتوسط لكل سنة (17.5%) وحتى إذا حسبنا المتوسط لهذه السنوات الستة وحدها سنجد متوسطاً 12.8% بينما إذا حسبنا للسنوات الأربعة التالية سنجد أن المتوسط :24.5% ومنه يمكننا القول أن سنة 2018 هي السنة الفارقة كانت بتغير نسب سعر الصرف بين بداية كل سنة ونهايتها وهذا بالتأكيد له دور كبير في ازدياد معدلات التضخم وبالتالي سيؤثر على مؤشر أسعار المستهلك ولتفادي التفصيل في ترابط هذه المخططات سنترك رابط لمقال سابق لنا يتحدث عن معدل التضخم في تركيا وأثره على سوق العقار

2- ما هي العوامل الحقيقية التي أدت إلى انخفاض الليرة التركية أمام الدولار الأمريكي بهذا الشكل في السنوات السابقة ؟

نحن نعلم أن السبب السياسي في تراجع الليرة التركية في عام 2018 هو احتجاز القس الأمريكي لمشاركته في التخطيط لعملية الانقلاب العسكري الذي حدث في عام 2016 ولكن ماذا عن الأسباب الاقتصادية و تأثير هذا الحدث السياسي عليها ؟ 

أسباب التراجع: 

يرجع الأداء المتراجع لليرة التركية إلى مجموعة من العوامل السياسية والاقتصادية التي يمكن توضيحها فيما يلي: 

1- الصراع مع البنك المركزي: أثار الرئيس التركي “رجب طيب أردوغان” العديد من التخوفات داخل الأسواق المالية بسبب تصريحاته الحادة تجاه البنك المركزي التركي، والتي أفصحت عن نيّته التدخل في رسم السياسة النقدية بعد فوزه في الانتخابات، وبالرغم من تراجع حدّة تصريحاته في الأيام الأخيرة، فإن هذا الهاجس لا يزال حاضرًا بقوة، حيث يرى العديد من المحللين أنه تراجع مؤقتًا عن موقفه؛ حيث سبق وأعلن الرئيس “أردوغان” في مقابلة مع رجال الأعمال في مقر بلومبيرج أنه سيتدخل لمنع أي ارتفاع في أسعار الفائدة حفاظًا على تسهيل مناخ الاستثمار في تركيا، كما أعلن في تصريح آخر أن رفع الفائدة هو اساس الشرور.

2- ارتفاع عجز الميزان التجاري: يسجل الميزان التجاري عجزًا متزايدًا لصالح الشركاء التجاريين، وهو ما يقود بطبيعة الحال إلى تراجع العملة التركية أمام العملات الأخرى، فقد شهد شهر مارس 2018 ارتفاع عجز الحساب الجاري التركي إلى 4.812 مليارات دولار، مقارنة بـ4.5 مليارات دولار في الشهر السابق. كما كان عجز الحساب الجاري لشهر فبراير 2018 مرتفعًا بنسبة 60% عنه في فبراير 2017.  وهو ما يرجع إلى ارتفاع تكلفة استيراد الطاقة التي تتحملها الحكومة.

ويشير تقرير المفوضية الأوروبية الصادر في ربيع 2018 إلى ارتفاع عجز الحساب الجاري في نهاية 2017 إلى 5.6%، بينما ارتفع عجز الميزان التجاري إلى 8.8%، وهو ما يزيد من الضغط على القدرة التنافسية التركية. 

3- اضطراب الأوضاع الإقليمية: تعد الأوضاع المضطربة في الشرق الأوسط وآليات تعاطي الحكومة التركية معها أحد العوامل المؤثرة على قيمة الليرة، ويلاحظ أن قيمة العملة قد بدأت في التراجع مع تزايد التدخل التركي في سوريا، وتصاعد حدة الصراع مع حزب العمال الكردستاني، يضاف إلى هذا استمرار اضطراب الأوضاع الداخلية في ظل تضييق “أردوغان” على معارضيه السياسيين فيما يخص الحريات المدنية والممارسات السياسية واشتداد القبضة الأمنية.

تداعيات الانخفاض: 

أدى الاتجاه المتراجع لليرة التركية خلال الأعوام الماضية إلى تزايد المخاطر التي يواجهها الاقتصاد التركي، والتي رفعت بشدة من مخاوف المستثمرين على الرغم من تصريح الحكومة بأنها تضع مواجهة هذه المخاطر على رأس أولوياتها. وفي هذا الإطار يمكن الإشارة إلى أبرز تداعيات تراجع قيمة العملة فيما يلي:

1- ارتفاع مستوى التضخم: أدت خسائر الليرة التركية أمام العملات الأجنبية إلى تراجع قوتها الشرائية، ومن ثم ارتفاع معدل التضخم الذي بات من أكبر المخاطر التي تواجه الاقتصاد التركي، حيث إن معدل التضخم السنوي للمستهلك قد بلغ ما يقدر بحوالي 12.2% في مايو 2018، وذلك بزيادة قدرها 1.3% عن شهر أبريل 2018. 

2- تراجع التصنيف الائتماني: تُعتبر قيمة العملة أحد المؤشرات على قوة أو ضعف الاقتصاد، وقد أدت خسائر الليرة التركية إلى تراجع ثقة وكالات التصنيف الائتماني بالاقتصاد التركي، فخفّضت وكالة موديز في نهاية مايو تقديراتها لنمو الاقتصاد التركي لعام 2018 من 4 % إلى 2.5 %. كما قامت بتخفيض 17 بنكًا تركيًّا مؤسستين ماليتين أخريين، وبررت هذا بأنه جاء نتيجة لانخفاض ثقة المستثمرين، وتصاعد حالة عدم اليقين تجاه الاقتصاد التركي. 

وفي السياق ذاته، أعلنت وكالة التصنيف “فيتش” أنها وضعت 25 بنكًا تركيًّا في حالة سلبية، مما يعني أنها قد تخضع لتقليل التصنيف الائتماني، واستشهدت بـ”ضغوط بيئة التشغيل المتزايدة الناتجة عن تقلب أسعار العملات والفوائد” كمحرك رئيسي للتحذير. 

3- ارتفاع المديونية: ترفع خسائر الليرة التركية قيمة القروض والديون المقيمة بالدولار الأمريكي، وهو ما يشمل القطاع الخاص والقطاع المصرفي، والدين الخارجي للحكومة، حيث إن القطاع الخاص لديه قروض بالعملة الأجنبية يبلغ مجموعها 295 مليار دولار، فيما تبلغ قيمة الديون المترتبة على البنوك التركية 600 مليار دولار طبقًا لبنك التسويات الدولية BIS في سويسرا.  وتتوقع شركة الأبحاث المستقلة Autonomous Research ارتفاع نسبة الديون المعدومة في البنوك التركية.

وفي السياق نفسه، رأت خبيرة ببنك (Dutch bank ABN Amro)، أن أكبر قلق بالنسبة للمستثمرين هو اعتماد تركيا على الأموال الأجنبية، حيث يجب أن توفر تركيا ما يعادل حوالي 200 مليار دولار سنويًّا لتمويل عجز الحساب الجاري الواسع والدائن المستحق، وهو ما يبدو عسيرًا مع وجود احتياطيات إجمالية من العملات الأجنبية تبلغ 85 مليار دولار فقط. 

4- تحويل المدخرات: قادت مخاوف المدخرين من انخفاض قيمة الليرة إلى تحويل مدخراتهم بالعملة المحلية إلى الدولار الأمريكي وعملات أجنبية أخرى خشية أن تنخفض قيمة مدخراتهم وقدرتها الشرائية بمقدار تراجع قيمة الليرة التركية، حيث تمثل العملات الأجنبية كاليورو والدولار ملاذًا آمنًا بالنسبة لهم.

والآن سننتقل إلى الحديث عن الميزان التجاري التركي وبعد ذلك نختتم بالتوقعات المستقبلية لسعر الصرف بناء على المعطيات الموجودة لدينا.

3-ما هو سلوك الميزان التجاري التركي في السنوات السابقة بين واردات وصادرات

المشكلة الأساسية في تركيا هي عدم قدرتها على استخراج والاستفادة من الثروات الباطنية حسب معاهدة تنتهي في عام 2023 ولذلك فهي مضطرة دوماً لاستيراد الغاز الطبيعي والنفط لاستخدامه في النقل والصناعات والاستهلاك التجاري والمنزلي وبالتالي دوماً كانت الواردات أعلى من الصادرات حتى على الرغم من التحسن الكبير في الصادرات خلال السنوات الأخيرة وساعد على ذلك انخفاض قيمة الليرة التركية مقابل الدولار هذا ما شجّع التجار والمستوردين من كل أنحاء العالم على الإقبال الشديد لشراء البضائع التركية , حتى أن بعض المحللين قالو أن تخفيض قيمة الليرة التركية كان مقصوداً بهدف العمل على زيادة الصادرات . 

ونتيجة لذلك بقي الميزان التجاري التركي خاسراً رغم نمو الصادرات بشكل كبير ولكن دوماً كانت أقل من الواردات فعلى سبيل المثال استطاعت تركيا في العام الحالي 2021 أن تصدّر ما قيمته 210 مليار دولار ولكن من جهة أخرى كانت الواردات خلال نفس هذه الفترة حوالي 250 مليار دولار , في العام الماضي 2020 كانت الصادرات 170 مليار دولار على الرغم الأثار السلبية لفيروس كوفد 19 ولكن بنفس الوقت كانت الواردات من أجل نفس العام 221 مليار دولار وبذلك بقي الميزان التجاري خاسراً.

لتقديم نظرة عن الفترة ما بين 2013 و 2019 من أجل الصادرات والواردات نقدم التالي:

الواردات التي كانت قيمتها في عام 2013 حوالي 220 مليار دولار لتنقص إلى تقريباً 200 مليار دولار في عام 2019 .

هنا نلاحظ نمواً واضحاً للصادرات التي كانت في عام 2013 أقل من 155 مليار دولار لتصل في عام 2019 إلى حوالي 187 مليار دولار .

ومع ذلك مقارنة الصادرات والواردات تؤدي إلى نفس النتيجة وهي ميزان تجاري خاسر.

4- ما هو التوقع لسلوك الليرة التركية مقابل الدولار الأمريكي في السنوات القادمة .

الجدير بالذكر أن هذا الموضوع بالذات له علاقة بالكثير من الأسباب المترابطة السياسية والاقتصادية و وغيرها نذكر منها :

  • ما هو الوضع السياسي في المنطقة خلال السنوات القادمة وما دور تركيا فيه .
  • ماذا سيحدث بعد عام 2023 حيث ستتمكن تركيا من استخراج واستخدام الغاز الطبيعي والنفط وهذا سيقلل الواردات بشكل كبير.
  • ماذا سيكون وضع كوفد 19 حول العالم بشكل عام وفي تركيا بشكل خاص.
  • هل ستستمر الصادرات بالازدياد والواردات بالنقصان وهل سيتعادل الميزان التجاري التركي.
  • ماذا ستكون سياسة البنك المركزي التركي تجاه أسعار الفائدة فكلما ارتفعت أسعار الفائدة كلما تحسنت قيمة الليرة التركية وكلما انخفضت أسعار الفائدة كلما انعكس سلباً على أداء الليرة التركية.
  • النهج الذي سيتخذه رئيس الجمهورية سواء استمر حزب العدالة والتنمية بقيادة رجب طيب اردوغان او انتصر الحزب الجمهوري في الانتخابات الرئاسية القادمة في عام 2023.

وغيرها الكثير من الأسباب المباشرة وغير المباشرة ولذلك التوقع حتى عام 2025 لن يكون ممكناً ابداً بشكل دقيق ولكن سنقدم توقع مبني على التحليل الفني لزوج عملة الليرة التركية والدولار الأمريكي: 

Month Open Low-High Close Mo,% Total,%

2022
Jan 9.809 9.517-9.809 9.662 -1.5% 8.8%
Feb 9.662 9.231-9.662 9.372 -3.0% 5.5%
Mar 9.372 9.372-9.754 9.610 2.5% 8.2%
Apr 9.610 9.610-10.004 9.856 2.6% 11.0%
May 9.856 9.749-10.045 9.897 0.4% 11.4%
Jun 9.897 9.897-10.347 10.194 3.0% 14.8%
Jul 10.194 10.177-10.487 10.332 1.4% 16.3%
Aug 10.332 10.017-10.332 10.170 -1.6% 14.5%
Sep 10.170 9.717-10.170 9.865 -3.0% 11.1%
Oct 9.865 9.425-9.865 9.569 -3.0% 7.7%
Nov 9.569 9.569-10.004 9.856 3.0% 11.0%
Dec 9.856 9.856-10.304 10.152 3.0% 14.3%
2023
Jan 10.152 10.152-10.614 10.457 3.0% 17.7%
Feb 10.457 10.457-10.815 10.655 1.9% 20.0%
Mar 10.655 10.556-10.878 10.717 0.6% 20.7%
Apr 10.717 10.289-10.717 10.446 -2.5% 17.6%
May 10.446 10.446-10.920 10.759 3.0% 21.1%
Jun 10.759 10.759-11.248 11.082 3.0% 24.8%
Jul 11.082 11.082-11.585 11.414 3.0% 28.5%
Aug 11.414 11.309-11.653 11.481 0.6% 29.3%
Sep 11.481 11.481-12.002 11.825 3.0% 33.1%
Oct 11.825 11.727-12.085 11.906 0.7% 34.1%

Nov 11.906 11.852-12.212 12.032 1.1% 35.5%
Dec 12.032 11.496-12.032 11.671 -3.0% 31.4%
2024
Jan 11.671 11.671-12.201 12.021 3.0% 35.4%
Feb 12.021 11.531-12.021 11.707 -2.6% 31.8%
Mar 11.707 11.331-11.707 11.504 -1.7% 29.5%
Apr 11.504 11.081-11.504 11.250 -2.2% 26.7%
May 11.250 11.250-11.762 11.588 3.0% 30.5%
Jun 11.588 11.588-12.115 11.936 3.0% 34.4%
Jul 11.936 11.936-12.478 12.294 3.0% 38.4%
Aug 12.294 12.050-12.418 12.234 -0.5% 37.8%
Sep 12.234 11.689-12.234 11.867 -3.0% 33.6%
Oct 11.867 11.338-11.867 11.511 -3.0% 29.6%
Nov 11.511 10.999-11.511 11.166 -3.0% 25.7%
Dec 11.166 11.166-11.674 11.501 3.0% 29.5%
2025
Jan 11.501 11.501-12.024 11.846 3.0% 33.4%
Feb 11.846 11.823-12.183 12.003 1.3% 35.2%
Mar 12.003 12.003-12.548 12.363 3.0% 39.2%
Apr 12.363 12.363-12.925 12.734 3.0% 43.4%
May 12.734 12.167-12.734 12.352 -3.0% 39.1%
Jun 12.352 12.316-12.692 12.504 1.2% 40.8%
Jul 12.504 12.227-12.599 12.413 -0.7% 39.8%
Aug 12.413 11.860-12.413 12.041 -3.0% 35.6%
Sep 12.041 12.041-12.588 12.402 3.0% 39.6%
Oct 12.402 12.402-12.966 12.774 3.0% 43.8%
Nov 12.774 12.774-13.354 13.157 3.0% 48.1%

 

5-ما هو الوقت المثالي لشراء العقارات الاستثمارية ؟ 

كما لاحظنا من خلال المقال أن سعر صرف الليرة التركية متعلق بكثير من الأمور ويصعب جداً توقع سلوكه في الأشهر والسنوات القادمة ومن جهة أخرى المستثمر يملك أموال بالعملات الأجنبية وهذا يعني أن انخفاض قيمة الليرة التركية أمام العملات الأجنبية يعني عقار بسعر أرخص للمستثمر و بالتالي هامش ربحي أكبر.

ولكن من جهة أخرى أسعار العقارات الاستثمارية ترتفع بشكل كبير أحياناً يصل إلى 10% كل شهر وبالتالي انتظار سنة للحصول على الفرصة المناسبة قد تعني ضياع فرصة مضاعفة رأس مالك الاستثماري.

والحل لذلك هو التالي : إذا كنت مستثمر مبتدئ وترغب بشراء عقار واحد فقط فالنصيحة هي شراء عقارك الآن لأن ارتفاع سعره مع الوقت مضمون بينما ارتفاع قيمة العملة الأجنبية التي تمتلكها أمام الليرة التركية هي مسألة توقع وليست مضمونة.

أما إذا كنت مستثمر متقدم وترغب بشراء مجموعة من العقارات فيمكنك بدء استثمارك الأول من الآن و كلما حصلت على فرصة مميزة بخصوص سعر الصرف يمكنك تعزيز استثمارك بعقار جديد (على سبيل المثال في عام 2018 كانت قيمة الدولار أمام الليرة التركية 4.7 وبسبب أحداث سياسية أصبحت 6.6 خلال أقل من اسبوع وهذه فرصة مميزة لتعزيز استثمارك بعقار جديد ) / (في عام 2021 ارتفعت قيمة سعر صرف الدولار أمام الليرة التركية من 8.3 إلى 9.25 خلال أقل من شهرين وأيضاً هنا تشكلت فرصة مناسبة لتعزيز الاستثمار العقاري).