الكثير من المستثمرين العقاريين يرغبون بامتلاك عقارات جاهزة للسكن فوراً بهدف تأجيرها بشكل مباشر على الرغم من أن سوق العقار في اسطنبول هو سوق يعتمد على الاستثمار من خلال شراء عقارات قيد الإنشاء وإعادة بيعها لاحقاً إذ قد تصل العوائد السنوية لعقار قيد الإنشاء إلى 50% أما بالنسبة لتأجير العقارات فهي في أحسن الأحوال لن تتجاوز 10% .

فإذاً لماذا يختار بعض المستثمرين العقارات الجاهزة بدلاً من قيد الإنشاء؟ 

  • بسبب تجاربهم السابقة مع مشاريع قيد الإنشاء لم يتم تسليمها في الوقت المتفق عليه وغالبا خارج تركيا أو ممكن أن تكون في ضواحي بعيدة عن مركز اسطنبول إذ من خلال خبرتنا الطويلة في هذا المجال لم يتم التأخير عن المتفق عليه في تسليم المشاريع في المناطق المركزية الاستثمارية في اسطنبول.
  • البحث عن عائد فوري إذ يمكن للعقار الجاهز الاستفادة من عوائده بشكل مباشر بينما يتم احتساب ارباح الاستثمار في المشاريع قيد الإنشاء عند إعادة البيع لاحقاً والذي بدوره يتم تقريبا بعد 3 سنوات من تاريخ الشراء .
  • الرغبة في تحقيق استثمار طويل الأمد (أكثر من 7 سنوات) إذ إنه من المعروف أنه للاستفادة العظمى من الاستثمار في مشاريع قيد الإنشاء هو إنهاء الاستثمار بعد تسليم المشروع أي أنه استثمار قصير الأمد ويفقد جزء من مرابحه كلما تأخر إنهاؤه, بينما في العقارات الجاهزة العائد الإيجاري السنوي وإن كان قليلاً نسبياً إلا أنه أنسب للاستثمار طويل الأمد.
  • نقص المعلومات اللازمة لحساب العائد الاستثماري الحقيقي في عقارات قيد الإنشاء سواء لدى العميل أو لدى المستشار العقاري الذي يقوم بتسويق عقارات قيد الإنشاء غير مناسبة للاستثمار مما أشاع فكرة أن الاستثمار في العقارات غير الجاهزة غير مجدٍ.

وبالنسبة لنا سواء كان طلب العميل عقار جاهز للتأجير الفوري أو عقار قيد الإنشاء ذو عائد استثماري مرتفع فلدينا الكثير من الخيارات في كل أنحاء اسطنبول, ودوماً نحرص على منح العميل الحرية المطلقة لاختيار العقار المناسب له بعد تقديم النصائح اللازمة من طرفنا.

ما هي أنواع عقود الإيجار في اسطنبول ؟

  • الإيجار السنوي : وغالبا يتم تأجير العقار بدون فرش في هذه الحالة ويتكفل المستأجر بدفع الإيجار والعائدات الشهرية والاهتمام بالعقار أثناء فترة الإيجار وعند رغبته بالخروج من العقار يقوم بالإصلاحات اللازمة من أجل تسليم العقار كما كان عند بداية عقد الإيجار , بالنسبة لهذا النوع من الإيجار يكون العائد فيه من 2% حتى 4% في أحسن الأحوال , أما إذا كان العقار مفروشاً للتأجير السنوي ممكن أن يرتفع العائد الإيجاري حوالي 1.5% إضافية.
  • الإيجار السياحي :وهنا يتم فرش العقار بمستوى فخم وعرضه للإيجار الاسبوعي أو الشهري لتحقيق عائد سنوي يصل إلى 10% في حال تم تأجير العقار معظم أيام السنة, والجدير بالذكر أن الإيجار السياحي يرتفع مع موسم السياحة وينخفض في الشتاء لقلة الطلب . 
  • الإيجار اليومي Airbnb: وهو بديل عن الفنادق إذ يقوم صاحب العقار بادراج عقاراته في مواقع التأجير اليومي واستقبال طلبات العملاء سواء للبقاء في العقار ليوم واحد أو عدة أيام , ويتم تفضيل هذا الخيار على الفنادق لكون السعر فيها أرخص نسبياً وأيضاً بسبب المرونة في الخيارات المتاحة إذ يمكنك الحصول على منزل كامل أو فيلا خاصة بك كما يمكنك الحصول على غرفة واحدة من منزل أو حتى مشاركة غرفة واحدة مع عميل آخر.

العائد الإيجاري في هذا النوع يعتمد بشكل أساسي على نسبة الإشغال السنوية للعقار فيمكن أن يتراوح العائد من 2% حتى 12% إذا تم اختيار العقار بشكل صحيح وتمت إدارته بشكل احترافي .

  • إيجار شقة فندقية:الكثير من العملاء يدركون أنه لا وقت لديهم لإدارة عقاراتهم من أجل تأجيرها بشكل سياحي أو يومي وفي نفس الوقت الإيجار السنوي ذو عوائد منخفضة لذلك يختارون شراء شقة تابعة لفندق مشهور وتقوم إدارة الفندق نفسها بتأجير هذه الشقة مقابل قسم من الأرباح التي يحصل عليها المالك وتكون العوائد السنوية المتوقعة تبدأ من 5% وصولاً إلى 10% بعد عدة سنوات.
    في الحقيقة هذا النوع من الاستثمار نعتقد أنه الأكثر جدوى من بين الخيارات السابقة (في حال عدم قدرة العميل إدارة عقاراته بنفسه) ومن أجل الاستثمار البعيد تزداد شهرة هذه الفنادق ويزداد معها العائد عاماً بعد عام.

ما هي المصاعب التي تواجه المستثمر عند تأجير عقاره ؟ 

  • في حال كان الإيجار سنوي والعقار بدون فرش تكون مهمته فقط إيجاد اول مستأجر والذي في الغالب سيبقى في العقار لعدة سنوات (انتبه أن القانون التركي يحمي حقوق المستأجر في حال رغبته بالبقاء لمدة أطول من سنة ما دام يدفع الإيجار والعائدات بشكل منتظم) 
  • العائدات الشهرية هي الخدمات التي يقدمها المجمع السكني مثل الحماية والحدائق والمرافق الترفيهية وهي مبلغ شهري يقوم المستأجر بدفعه في حال كان العقد سنوي ويقوم صاحب المنزل بدفعه في حال كان العقار خالياً أو كان التأجير سياحي أو يومي.
  • التأجير السياحي واليومي يحتاج فعلاً إلى شخص متفرغ لإدارة العقارات مما سيسبب تآكلاً واضحاً في العائد الإيجاري إذ يقوم هذا الشخص باستلام العقار كل مرة والتأكد من سلامة الأثاث بشكل كامل قبل تسليمه للمستأجر اللاحق وأيضاً خدمات التنظيف إجراء الإصلاحات اللازمة .
  • في التأجير السياحي واليومي إن إيجاد عميل تلو الآخر لتأمين أعلى نسبة من تشغيل العقار أمر ليس بالسهل أبداً وخصوصاً في موسم الشتاء عند نقص الطلب على الفنادق أصلاً.
  • المتابعة المالية لتحصيل مستحقات الإيجار والتأكد من أن المستأجر يدفع العائدات الشهرية في حال كان الإيجار سنوي .
  • في الشقق الفندقية يتم بيعها غالباً مع الأثاث وبذلك يرتاح المالك من مشكلة تأمين أثاث مناسب وأيضاً من مشاكل الإعلان والترويج للحصول على مستأجر جديد.

ما هي الأمور التي تساعد في تحصيل عائد إيجاري أعلى ؟

  • تحديد الخطة الاستثمارية منذ البداية فإذا كان الهدف شراء عقار للاستثمار على المدى البعيد أن يتم شراء العقار في منطقة تنمو ببطء مع الوقت بحيث عند الرغبة بإنهاء الاستثمار أن تكون إعادة بيع العقار ممكنة ومربحة .
  • إذا كانت الخطة قصيرة المدى (أقل من 3 سنوات) فمن الأفضل عدم عرض العقار للتأجير السنوي لأن المستأجر قد لا يقبل الخروج قبل خمس سنوات وبالتالي عرض العقار للبيع مع وجود مستأجر فيه أمر غير مرحب به سيكون من قِبَل المشتري الجديد.
  • إذا كان لديك القدرة على إدارة عقاراتك بنفسك فمن الأفضل ان يكون الأثاث الذي ستختاره فخماً لتحصيل عائد أعلى من التأجير السياحي واليومي.
  • كثرة العقارات لن تجلب لك عائداً إضافياً من أجل نفس الميزانية إنما يتطلب منك بذل المزيد من الوقت والجهد في إدارتها , إن شراء عقار واحد في منطقة مركزية ب300 الف دولار أفضل كعائد وأسهل كإدارة من شراء 4 عقارات في ضواحي اسطنبول كل منها بمبلغ 75 ألف دولار.

بالنسبة للمحلات التجارية فإن الاستثمار المجدي فيها أن يكون طويل الأمد وبنفس الوقت بميزانية عالية لتحصيل عائد مناسب . 

تذكر دوماً بأن حصولك على استشارة عقارية مجانية من فريقنا المؤهل قبل شرائك العقار قد تساعدك في التأكد من أن قرارك كان صحيحاً أو أنه يجب تعديل الخيار الذي ظننت أنه الأنسب.