جدول المحتوى

هل تبحث عن أرخص شقة في اسطنبول ؟ 

هل تجد أن عروض العقارات التي تأتيك مبالغ في أسعارها ولا تستحق تلك الأسعار ؟ 

هل تريد أفضل عقار سكني واستثماري ذو تشطيبات ممتازة وقريب من وسائل المواصلات و مركز المدينة والبحر ضمن ميزانيتك المحدودة؟ 

إذن هذا المقال هو موجه لك وأنصحك بإكمال قراءته حتى النهاية لأن المعلومات الموجودة فيه لا يتم تداولها ونشرها على العام.

للباحث عن السؤال الأول وهو أرخص عقار في اسطنبول ولنفترض الطلب هو عقار ذو غرفتي نوم وصالة يمكننا إيجاد عقار بسعر 25 الف دولار في اسطنبول . 

أما بالنسبة لعروض أسعار العقارات مبالغ فيها فهذا الشيء يمكن تقديره بعد تقييم مزايا هذه العقارات بشكل كامل من خلال عوامل صحيحة سنتحدث اليوم عنها.

وبالنسبة للسؤال الأخير فالإجابة عليه بالطبع هي لا ولو بقيت تبحث عن هذا العقار لسنوات طويلة فأنت في الحقيقة تضيع جهدك ووقتك فقط . 

ونأتي إلى السؤال الأهم وهو ما هي العوامل المؤثرة في أسعار العقارات في اسطنبول ؟ 

عندما تطلب عقاراً رخيصاً في اسطنبول وتجد طلبك عندها سيكون المستشار العقاري أخفى عنك عيوب هذا العقار حتى تتم عملية الشراء ويحصل على غايته وبعد ذلك سيختفي تماماً لتفادي مواجهة أسئلتك الكثيرة عن السلبيات التي اكتشفتها انت الآن بعد ما اشتريت ذلك العقار . 

وفي نفس الوقت هناك أشخاص يرغبون بشراء عقار في اسطنبول ويدركون تماماً أن ضمن ميزانيتهم  المحدودة لا يمكن الحصول على عقار ذو مواصفات ممتازة وهذا طبيعي لكل انسان خطة معينة لشراء عقاره وميزانية أحياناً لا يمكنه تجاوزها ونحن نتفهم ذلك ونعرض الخيارات الموجودة أو نعتذر إذا كان الطلب غير مناسب لمعايير شركتنا . 

ولكن حديثنا اليوم للأشخاص أصحاب الميزانية التي ربما تكون محدودة أو ميزانية مرتفعة وهم بنفس الوقت يؤمنون تماماً أن البحث المكثف عن العقار ذو المزايا الكاملة ضمن ميزانية منخفضة ممكن , لهؤلاء العملاء نود أن نذكر العوامل المؤثرة في أسعار العقارات في اسطنبول لحمايتهم من عمليات الاحتيال التي نسمع عنها من حين لآخر.

1- موقع العقار 

العقار الرخيص الذي وجدته إلى أي بلدية من بلديات اسطنبول تابع ؟ تذكر أنه كلما ابتعدنا عن مركز اسطنبول (مضيق البوسفور) ستكون أسعار العقارات أرخص فعندما تحصل على عقار رخيص في منطقة اسنيورت غرب اسطنبول أو منطقة توزلا شرق اسطنبول أنت في الحقيقة حصلت على أبعد عقار عن مركز اسطنبول ولو كان الذهاب إلى مركز اسطنبول لا يهمك فعليك أن تعرف أن العقارات البعيدة عن المركز تضم عدة سلبيات نذكر أهمها  :

  • معظمها غير صالح للاستثمار كون العرض كثير والطلب قليل .
  • هذه الأحياء ذو معايير معيشية متدنية ومستوى مرتفع من الجرائم. 
  • البنى التحتية فيها غير مُعتنى بها كما في المناطق المركزية أو قرب المركز.
  • جودة الحياة بشكل عام أدنى بكثير بالمقارنة مع المناطق المركزية 

إذا كنت تدرك هذه النقاط وانت سعيد بالسعر الذي حصلت عليه دعنا ننتقل إلى العامل الثاني:

2- جودة البناء والإكساء

هناك المئات من أنواع مواد البناء والعزل والأرضيات والأبواب والأقفال والمطابخ والحمامات إلخ..

العصر الحديث علّمنا أن لا نقيم من خلال الشكل لأن اي مادة أو عنصر يمكن تصنيعه بعدة مستويات مختلفة من الجودة مع الحفاظ على نفس الشكل , وبالتالي هل ستتمكن فعلاً من اكتشاف جودة العقار الرخيص الذي حصلت عليه بمجرد أن تتجول فيه لعدة دقائق؟! 

ستتفاجئ بالأعطال الكثيرة التي ستحصل من حين لآخر وتكاليف الإصلاح المرتفعة , أيضاً ستكتشف أشياء لم تنتبه لها عندما تجولت في المنزل بشكل سريع . 

يمكن أن يكون العزل الحراري ذو جودة منخفضة وبالتالي عقارك لن يحافظ على الدفئ في الشتاء وعلى البرودة في الصيف , ويمكن أن يكون عزل الضجيج فيه منخفض الجودة أو ليس موجوداً أصلاً , وبالتالي تخيل حجم الإزعاج عندما يكون هناك احتفال عند أحد الجيران ويمكن حتى الكلام العادي أن يصل إليك ولا يمكنك من الاسترخاء والحصول على بعض الهدوء في منزلك!

لا داعي للتفصيل أكثر كل ما تراه في العقار الرخيص تم اختياره لتوفير أكبر تكاليف ممكنة وبالتالي إمكانية عرض العقار بسعر رخيص مع الحفاظ على مستوى مرتفع من أرباح المطور العقاري .

هل تقصد أن العقار الرخيص يتضمن هامش ربحي كبير أيضاً ؟ 

بالطبع , لن يقوم أي مطور عقاري بإنشاء مشروع ذو أسعار عقارات منخفضة على حساب مرابحه المتوقعة , السعر الأرخص يوازي المواد الأرخص . 

3-هل العقار ضمن مجمع سكني أم لا ؟ 

المساحات الخضراء والملاعب والمسابح والنوادي الرياضية وخدمات التنظيف يراها الكثير من العملاء عبارة عن مصاريف زائدة لا حاجة لها (وقد ينبه المستشار العقاري الراغب ببيع هذه العقارات الرخيصة العملاء إلى هذه النقطة ) , ولذلك يقررون شراء عقار خارج مجمع سكني دون الانتباه إلى النقاط التالية : 

  • خدمات الحماية والمراقبة على مدار الساعة تضمن الأمان لك ولعائلتك في مدينة غريبة غالباً لا تتقنون لغتها وسكانها لا يتقنون لغة أخرى .
  • يمكن لأطفالك قضاء أوقات ترفيهية في هذه الملاعب عوضاً عن اللعب في الأحياء الخطيرة التي تمر فيها السيارات ومن الممكن أن تكون حدثت فيها حالات اختطاف . 
  • لا يحاول اللصوص أصلاً سرقة المجمعات السكنية بينما لديهم فرصة سرقة الأبنية بدون مراقبة أو حماية .
  • المجمعات السكنية مرغوبة أكثر للإيجار من الأبنية المستقلة وبالتالي العائد فيها مرتفع أكثر (حتى ولو تم مقارنة أسعار الأبنية المستقلة والمجمعات سنجد العائد في المجمعات أعلى كقيمة ونسبة أيضاً) .
  • المجمعات السكنية مرغوبة أكثر للشراء وبالتالي ستتمكن من بيع عقارك ضمن المجمع بسهولة أكثر من الأبنية العادية (هذا لا يختلف مع فكرة أن العقارات البعيدة عن المركز بيعها أصعب من العقارات المركزية) . 
  • المجمعات السكنية مقاومة للزلازل ويتم تقديم ترخيص البناء على هذا الأساس بينما الأبنية العادية تعود قدرتها على مقاومة الزلازل حسب معايير غير دقيقة وبالتالي هي ليست آمنة مثل المجمعات السكنية

4- ما هي الخدمات المحيطة ؟ 

كلما كثرت العقارات في حي معين وقلت الخدمات كلما كان سعر هذه العقارات أقل وذلك نظراً لقانون العرض والطلب وبالتالي عندما تجد عقار رخيص في أحياء اسنيورت أو سيلفري تذكر أن تدقق في الخدمات المحيطة من مواصلات ومراكز طبية وتعليمية ومحلات تجارية تلبي احتياجاتكم دون الحاجة إلى قطع مسافات طويلة . 

5-ما هي التضاريس المحيطة  ؟

قد يعتبر البعض هذا العامل مجرد حشو او أنه مبالغ فيه ولكن عندما تتعرف على طبيعة تضاريس اسطنبول ستجد أنها بنيت على 7 هضاب وبالتالي الانخفاض والارتفاع فيها أمر طبيعي في الكثير من الأحياء ولكن هل هذا يناسبك ويناسب عائلتك ؟

المثال على ذلك مناطق ايوب وكايت هانة هي مناطق قريبة من مركز اسطنبول ولكن بعض أحيائها ذو ارتفاعات وانخفاضات كبيرة فعلاً وهذا يقلل رغبة المستأجر أو رغبة المشتري لاحقاً في الحصول على عقار بهذه المواصفات , وبالتالي عندما تسمع أن العقار في منطقة أيوب أو كايت هانة ويبعد 15 دقيقة فقط عن مركز اسطنبول هذا لا يعني أن تغفل عن معرفة الطريق الذي ستسلكه لتصل إلى المركز . 

6- العقار في أي طابق ؟ 

العقار في الطابق الأرضي أو تحت الأرض من العروف أنه الأرخص على الإطلاق , بعد ذلك كلما ارتفعنا في الطابق كلما ارتفع سعر المتر. 

7-ما هي الإطلالة ؟

في المشاريع التي تضم إطلالة سواء بحرية أو إطلالة مفتوحة عادية العقارات ذات الزاوية الأوسع بالإطلالة هي ذات السعر الأعلى . 

وبالتالي عندما تبحث عن سعر عقار بدون إطلالة بحرية وتقارنه بعقار من نفس المجمع بإطلالة بحرية ستجد فرق في الأسعار يصل إلى 40% . 

8-ما هو مستقبل الإنشاء في المنطقة ؟ 

إذا حصلت على عقار ذو إطلالة مفتوحة ولكن بعد فترة من الزمن بدأ إنشاء مشروع جديد يحجب الإطلالة الذي حصلت عليها وبالتالي يقلل من رغبة المستأجر أو الراغب بالشراء لاحقاً منك عندما تريد إعادة البيع .

هل انت سعيد بما أنك حصلت على عقار بعيد ورخيص والطريق إليه لا يزدحم أبداً حتى في ساعات الذروة ؟ 

إذن انتظر عدة سنوات ليكتمل الإنشاء في المنطقة وأعد التفكير مرة أخرى.

قارن الصور أدناه لنفس الحي بعد 6 سنوات ولاحظ الاكتظاظ :

9- هل المشروع جاهز ام قيد الإنشاء ؟

في الحقيقة كون المشروع قيد إنشاء يعني أنه استثماري (في حال استيفاء كل الشروط الاستثمارية الأخرى). وبنفس الوقت السعر فيه يكون أرخص مما سيكون عليه عندما يتم تسليمه . 

بنفس الوقت الشراء في مشروع قيد الإنشاء امر محفوف بالمخاطر إذا لم تتم مراعاة جميع التفاصيل المتعلقة بهذا الموضوع لقد كتبنا مقالتين عن العقارات قيد الإنشاء يمكنك الرجوع إليها للحصول على معلومات أكثر.

10-ما هو الفرق بين المساحة الإجمالية والمساحة الصافية ؟ 

في المجمعات كثيرة الخدمات يكون هذا الفرق مبرر من خلال توزع مساحة المرافق الترفيهية والحدائق على كل الشقق في المجمع السكني , ولكن ماذا عن المجمعات التي لا تضم خدمات ومساحات خضراء وهناك فرق كبير بين المساحة الإجمالية والمساحة الصافية !!

تذكر أنك تدفع سعر المتر الإجمالي وليس الصافي وبالتالي الفرق الكبير الغير مبرر ليس من مصلحتك .

هناك الكثير من النقاط التفصيلية الأخرى ذات الأهمية المتوسطة يمكنك التعرف عليها من خلال التواصل معنا والحصول على استشارة مجانية .