جدول المحتوى

تكلمنا في الجزء الأول عن ضمان الحقوق عند شراء عقار قيد إنشاء وأيضاً تناولنا أهم شركات الإنشاء في تركيا ومراحل إنشاء كل مشروع و لقراءة المقال بالتفصيل يمكنك مراجعة الرابط التالي : شركات الإنشاء في تركيا والاستثمار في مشاريع قيد الإنشاء الجزء الأول

وفي الجزء الثاني اليوم سنجيب على الأسئلة التي بدأناها في الجزء الأول وهي : 

4- ما هي الأرباح التي يمكن تحقيقها عند الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء بالأرقام الحقيقية ؟ 

5- متى يكون الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء غير مناسب لي ؟

وقبل أن نبدأ بذلك دعونا نتفق بأن أي رقم سيتم تناوله هنا في هذا المقال هو رقم حقيقي وبنفس الوقت لا يعني أنه مضمون للاستثمارات القادمة , نحن نعمل جاهدين لتقديم أفضل العروض الاستثمارية المبنية على دراسة مطولة لكل مشروع من حيث المنطقة والمواصفات والمميزات وأيضاً ندرس التاريخ و نستقرئ المستقبل .

4- ما هي الأرباح التي يمكن تحقيقها عند الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء بالأرقام الحقيقية ؟ 

الاستثمار العقاري في مشاريع قيد الإنشاء يحتاج إلى مستثمر واعي و شجاع لأن الأرباح فيه أعلى من حسابات المستثمرين المبتدئين , رأينا بأعيننا استثمارات عقارية ربحت 300% خلال خمس سنوات ورأينا استثمارات كانت رابحة ولكن بسبب عدم إنهائها في الوقت الصحيح خسرت في النهاية .

ما هي أهم العوامل التي تجعل من الاستثمار العقاري في مشاريع قيد الإنشاء أكثر جدوى ؟

  • الموقع الاستراتيجي المبني على دراسات لماضي المنطقة ومستقبلها مع أخذ بعين الاعتبار التطور الحاصل وسرعته , على سبيل المثال عندما تم بيع عقارات مسلك وادي اسطنبول وكانت أسعار العقارات في شيشلي للأبنية الحديثة مرتفعة نسبياً كانت منطقة كايت هانة هي الوجهة الاستثمارية البديلة وخصوصاً أن فيها المترو الأول الذي يصل لمطار اسطنبول الجديد وبالتالي حتى المسافر الموجود في ميدان تقسيم بحاجة إلى المرور من كايت هانة للوصول إلى المطار الجديدة بواسطة المترو ومن هنا تركزت عيننا الأولى على هذه المنطقة على أنها البديل للمناطق المركزية في اسطنبول بأسعار منافسة ولكن في نفس الوقت العين الثانية نراقب فيها عدد المشاريع الجديدة قيد الإنشاء في كايت هانة , بداية كان العدد 3 مشاريع ولكن ما أن تم الإعلان عن مشروع المترو الجديد حتى لاحظنا إطلاق على الأقل 5 مشاريع جديدة وبالتالي اختل قانون العرض والطلب وستصبح هذه العقارات مناسبة للاستثمار طويل الأمد (لأنه لن يسهل إعادة بيعها على المدى القصير ) لذلك قررنا دراسة طلب العميل ومدى تطابقه مع منطقة كايت هانة (ولولا كثرة المشاريع الجديدة فيها لكانت منطقة استثمارية بامتياز في أي مشروع قيد الإنشاء فيها ) .
  • قانون العرض والطلب والذي ينص على أنه كل زيادة في العرض تؤدي لنقص في الطلب وبالتالي قلة الرغبة في استئجار الشقق الجاهزة أو شراء الشقق المستعملة والأهم في قانون العرض والطلب هو دراسة ماضي المنطقة واستقراء مستقبلها وإلا ماذا ستكون الفائدة إذا كان ميزان العرض والطلب مناسب للاستثمار عند بدئه وغير مناسب عند الرغبة بإنهائه ؟! .
  • مدى سهولة إعادة بيع العقار عند الرغبة بإنهاء الاستثمار ومدى رغبة السوق المحلي والأجنبي بالحصول على عقار ضمن هذه المواصفات بالسعر المناسب لك كمستثمر وطبعاً لمعرفة ذلك لا بد من دراسة مفصلة للسوق المحلي والأجنبي ومعرفة نوع العقارات المستعملة المفضلة لهم .
  • كون العقار قريب من مركز اسطنبول لا يعني أن نسبة الربح فيه ستكون أعلى ولكنه يعني بالضرورة أن سعره أعلى من المناطق النائية عن المركز , والذي نريد أن نقوله هنا أن الاستثمار في المركز يحتاج إلى ميزانية أعلى ولكنه أكثر أماناً لأن عقارات المركز تحافظ على أسعارها مهما حدث تخبط في سعر صرف الليرة مقابل الدولار .
  • رخص العقار ليس بمعيار أبداً لتقييم جدوى الاستثمار سواء في المشاريع الجاهزة أو قيد الإنشاء 

الربح في مشروع روتانا في شيشلي بومونتي 

قام عميل بشراء عقار غرفة وصالة بمساحة 69 مترمربع في هذا المشروع الواقع في منطقة شيشلي بومونتي في الشهر الخامس من عام 2019 بسعر 153 الف دولار أمريكي وبعد سنتين فقط أي في الشهر الخامس من عام 2021 كان سعر شقة بنفس المواصفات 320 الف دولار وبالتالي في هذا المثال لدينا ربح 157 الف دولار خلال سنتين ولحساب العائد الاستثماري للسنتين كنسبة مئوية نجد : 

ROI = (320-153)/153 x 100 = 109% 

وبالنسبة للسنة الواحدة نصفه يعني : 54.5% 

ويعتبر هذا واحد من أعلى العوائد الاستثمارية الممكن تحقيقها في سوق العقار التركي .

وإذا سألنا ما سر هذا الرقم المرتفع في هذا المشروع يمكننا ملاحظة النقاط التالية : 

  • المشروع كان هو الوحيد قيد الإنشاء في منطقة شيشلي بومونتي وبالتالي الطلب مرتفع جداً
  • يوجد في المشروع إطلالات على البوسفور وإطلالات على المدينة التاريخية فهو مرغوب للإيجار ولإعادة البيع لاحقاً 
  • المشروع بإدارة شركة روتانا وبنفس تكاليف إدارة أي شركة أخرى محلية وهذا عامل جذب كبير 
  • مقابل أكبر فندق هيلتون في أوروبا وبالتالي كأنك تحصل على شقة في فندق خمس نجوم 
  • الشراء تم في المراحل الأولى من المشروع وبالتالي عند اقتراب التسليم حصلنا على هذه النسبة المرتفعة 
  • المطور العقاري للمشروع ذو سمعة طيبة 
  • شركة التسويق العقاري ذات سمعة طيبة وهذا سبب في بيع الشقق بسرعة وبالتالي ارتفاع الطلب أكثر عليها مما أدى إلى ارتفاع أسعارها
  • التشطيبات الداخلية ممتازة وتجذب الأنظار وتشجع على الشراء الآن وفي المستقبل.

هل بعد هذه التفاصيل هناك من يعتقد أنه بإمكانه إيجاد العقار الاستثماري الأنسب بمفرده ودون الحصول على استشارة من وسيط محترف..

الربح في مشروع توباز توبكابي 

رغم ان هذه الصورة تبدو مزدحمة إلا أنها تماماً تعبر عن هذا المشروع الذي يقع في منطقة مركزية جداً من زيتن بورنو عند الطريق السريع E5 ويتوسط 3 جامعات مهمة ويضمن للسكان وصول سهل إلى المناطق التاريخية مثل السلطان أحمد واية صوفيا وإلى الخليج والقرن الذهبي . 

قام عميل بشراء غرفتين وصالة في هذا المشروع في الشهر الثاني من عام 2020 بمبلغ مليون و 200 الف ليرة تركية أي ما يعادل 200 الف دولار امريكي حسب سعر الصرف في ذلك الوقت واليوم في الشهر الثامن من عام 2021 أي بعد سنة ونصف أصبح سعر الشقة بنفس المواصفات 2 مليون 625 الف ليرة تركية وهذا ما يعادل حسب سعر صرف اليوم 314 الف دولار أمريكي وهذا يعني أن هذا المستثمر حقق ربح بقيمة 114 الف دولار خلال سنة ونصف فقط و لنحسب العائد الاستثماري كنسبة مئوية : 

ROI = (314-200)/200 x 100 = 57% 

هذا من أجل سنة ونصف أما من أجل سنة واحد سنجد أن العائد يساوي 39% والجدير بالذكر أن المشروع مازال قيد الإنشاء وبالتالي ما زال هناك فرصة لتحقيق المزيد من الأرباح 

ويعتبر هذا العائد مرتفع في سوق العقار التركي و من النقاط المهمة كانت لتحقيق هذا الاستثمار الناجح : 

  • المشروع الوحيد قيد الإنشاء في منطقة التوبكابي المركزية 
  • قريب من 3 جامعات رئيسية وطريق رئيسي E5 يضم كل أنواع المواصلات 
  • المشروع يضم نمط شقة-مكتب وبالتالي العائد الإيجاري سيكون مرتفع وإعادة البيع ستكون مجدية في المستقبل
  • عدد الوحدات في المشروع قليلة وهذا بدوره يرفع من القيمة الاستثمارية أحياناً 
  • شركة الإنشاء ذات السمعة الطيبة وهي شركة قابضة أصلاً و ستنجز المشروع حتى قبل تاريخ التسليم المحدد 
  • شركة التسويق العقاري ذات سمعة طيبة وهذا سبب في بيع الشقق بسرعة وبالتالي ارتفاع الطلب أكثر عليها مما أدى إلى ارتفاع أسعارها

تذكر أنه دوماً يمكنك الحصول على استشارة مجانية لإيجاد أفضل عقار استثماري في السوق وأيضاً تذكر بأننا شركة استشارات عقارية لا نسوق لأي مشروع ولا لأي منطقة هدفنا واحد وهو إيجاد أفضل عقار لكل عميل حسب طلبه .

5- متى يكون الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء غير مناسب لي ؟

  • الاستثمار في مشاريع قيد الإنشاء يحتاج إلى صبر فأحياناً يضطر بعض المستثمرين لتمديد خططهم الاستثمارية بسبب شيء غير متوقع حدث في السوق ومنه لن تكون الأرباح المتوقعة ذات تاريخ محدد لتتحقق أحياناً وهذا غير مناسب للمستثمرين محدودي الميزانية ولا يمتلكون أي عقار آخر . 

  • لا يوجد عوائد شهرية مباشرة من الاستثمار في المشاريع قيد الإنشاء بل على الأقل نحتاج إلى سنة لإجراء عملية إعادة البيع وتحقيق الأرباح ومنه فهو نوع غير مناسب للمستثمرين الذي يرغبون بالحصول على تدفق مالي مباشر (ولو كان العائد الإيجاري أقل بكثير من أرباح الاستثمار في مشاريع قيد الإنشاء )

  • عندما تقوم باستشارة أصدقائك أو أقاربك من غير أصحاب الخبرة في سوق العقار التركية وبناء على تجاربهم تقرر شراء عقار في مكان ما , هذا خطر جداً ويمكن أن يؤدي إلى نتائج كارثية راجع الجزء الأول من هذا المقال لمعرفة المزيد عن ذلك