عندما يكون الموضوع عن الحد الأدنى للاستثمار العقاري في تركيا يعني أننا نخاطب مستثمر مبتدئ وطموح بنفس الوقت وحرصاً على تقديم معلومات دقيقة سنبدأ بعدة تعاريف قبل أن ندخل إلى الموضوع الأساسي .
ما هو تعريف الاستثمار العقاري الناجح ؟
هو الاستثمار الذي يحقق الجدوى المطلوبة منه خلال الفترة الزمنية المحددة ويستطيع المستثمر إنهاؤه في الوقت المحدد.
إذا كان عقار جاهز والهدف هو ربح 25% خلال خمس سنوات فلدينا أحد سيناريوهين لتحقيق ذلك :
عائد إيجاري بقيمة 5% سنوي + إمكانية بيع العقار بعد خمس سنوات بنفس السعر الذي تم الشراء به .
أو عائد إيجاري بقيمة 3% سنوي + إمكانية بيع العقار بعد خمس سنوات بسعر أعلى 10% من سعر الشراء وبالتالي مجموع العائد الإيجاري مع تضخم رأس المال يساوي 25% .
ما هي العوائق التي قد تواجه المستثمر المبتدئ في سوق العقار التركي ؟
- أن يشتري عقار لأنه رخيص على أمل أن يكون استثمار ناجح وبالتالي لا يتمكن من تحقيق العائد الإيجاري السنوي المتناسب مع سعر العقار وخطة الاستثمار.
- أن يشتري عقار غير استثماري وبالتالي لن يحقق عائد إيجاري مرتفع والأخطر من ذلك عند إعادة بيعه لن يجد مشتري بسهولة و سيحصل غالباً على سعر أقل من السعر الذي اشترى به وخصوصاً أن المستثمر الأجنبي لديه عملة أجنبية ولا يخفى على أحد هبوط قيمة الليرة التركية أمام العملات الأجنبية المستمر.
- أن يشتري عقار بهدف الاستثمار في منطقة غير استثمارية في اسطنبول أو ولاية تركية أخرى وهذا خطأ كبير غالباً بالنسبة للاستثمار لأن الطلب قليل جداً خارج اسطنبول والعوائد الإيجارية مرتبطة بفترة محددة من السنة (هي مواسم السياحة الصيفية غالبا).
- أن يركز على مساحة العقار وعدد غرفه وسعر المتر فيه دون الاهتمام بما هو فعلاً يهم المستثمر مثل العائد الإيجاري ونمو أسعار العقارات في المنطقة خلال السنوات القادمة عندما يرغب المستثمر بإنهاء استثماره وحصد الأرباح .
إذا كنت تمتلك معرفة قوية بمناطق اسطنبول يمكنك متابعة القراءة أما إذا كنت حديث العهد باسطنبول ومناطقها ننصحك أولاً بقراءة المقال التالي :
دليل الاستثمار العقاري في اسطنبول ورؤية 2023
ما هي مواصفات العقار الاستثماري ؟
1-أن يكون في موقع استراتيجي بحيث يكون العرض قليل والطلب عالي وهذا غالبا ما يتحقق في بعض أحياء مناطق مركز اسطنبول مثل شيشلي ومسلك وبي اوغلو ولكن هذه الأحياء الاسعار الابتدائية للمشاريع الاستثمارية فيها لن تكون أقل من 200 ألف دولار فهل هذا يعني أن الحد الأدنى للاستثمار العقاري في اسطنبول هو 200 ألف دولار ؟
بالطبع لا وذلك لأن بعض أحياء منطقة كايت هانة وأيوب تضم مشاريع استثمارية ويمكن أن تبدأ استثماراً بمبلغ لا يزيد عن 80 ألف دولار وأيضاً الموقع الاستراتيجي قد يكون موجود في منطقة من اسطنبول لأجل مشاريع محددة تمتلك صفات مجتمعة تجعل منها استثمارية ناجحة , وسنتكلم عن باقي مواصفات العقار الاستثماري ومنه ستكون الفكرة أوضح.
2- أن يكون مرغوباً من قِبل السوق المحلي التركي وذلك لأن الأجانب في أحسن الأحوال يشكلون 2% من حجم سوق العقار التركي الكلي وبالتالي إذا اخترت عقار مرغوب من قِبل الأجانب فأنت تستهدف فقط 2% عندما تريد إعادة البيع وحصد الأرباح بينما إذا اخترت عقار مرغوب من قبل السوق المحلي التركي فأنت تستهدف على الأقل 98% من شريحة العملاء .
ما الذي يرغب به السوق المحلي ؟
- كلما كانت عدد الوحدات في المشروع السكني أقل كلما كانت مرغوبة أكثر وذلك لأن الأتراك ناس اجتماعيين يحبون تكوين العلاقات مع عدد قليل من الجيران .
- إذا كان العقار تجاري تنعكس النقطة الأولى فالمحل التجاري ضمن مجمع سكني يضم 5000 شقة مرغوب أكثر بكثير من محل تجاري ضمن مجمع سكني يضم 1000 شقة فقط.
- أن يكون العقار قريب من المواصلات لأن معظم الأتراك يدرسون ويعملون في أماكن بعيدة نسبياً عن مكان سكنهم وبالتالي سهولة المواصلات سواء العامة أو الطرق السريعة أمر مفضل جداً لديهم عند اختيار العقار.
3-أن يكون سعر المتر فيه أقل من العقارات المجاورة
هذه النقطة تشكل ارتباك كبير عند الكثير من المستثمرين الجدد ويفهمونها على أنه يجب شراء العقار ذو سعر المتر الأرخص على الإطلاق في المنطقة وهذا غير صحيح . إنما القصد منها شراء العقار ذو سعر المتر الأرخص واختياره من بين العقارات المساوية له بالمزايا من حيث التشطيب والقرب من المواصلات والجدوى التشغيلية وبالتالي سنجد ليس خياراً استثمارياً شراء عقار قديم في منطقة كايت هانة بسعر متر 1100 دولار بينما يمكن شراء عقار حديث قريب جداً من العقار الأول بسعر متر 1600 دولار ويكون الثاني استثماري ناجح والأول لا.
4-وجود فرصة لنمو منطقة العقار موازية للجدول الزمني لخطة الاستثمار
إذا كانت خطتك الاستثمارية قصيرة المدى (أقل من 3 سنوات) فمن الأفضل ودون شك شراء عقار قيد الإنشاء لتحقيق عائد مرتفع ضمن هذه الفترة القصيرة بالنسبة للاستثمار.
وإذا كانت خطتك متوسطة (3-7 سنوات ) فالأفضل أن تجد عقار سيمر بالمستقبل قربه خط مترو جديد أو تفتح جامعة كبيرة أو اي فعالية تضمن نموه في المستقبل كل ذلك سيساعد على جعل الاستثمار العقاري الخاص بك ذو جدوى أكبر.
إذا كانت خطتك طويلة الأمد أكثر من 8 سنوات فمن الأفضل الحصول على عقار ذو عائد إيجاري مرتفع وبذلك تحقق أعلى جدوى ممكنة عند انتهاء خطتك الاستثمارية.
5-هو العقار الذي يتم شراؤه في الوقت الصحيح وبيعه في الوقت الصحيح
تكملة للفكرة في النقطة السابقة نقول هنا أن الاستثمار في مشروع قيد إنشاء يجب أن يكون في الوقت الصحيح وهو المراحل الأولى من الإنشاء وقد يقول البعض هناك مخاطرة كبيرة في الاستثمار في مشروع قيد الإنشاء في مراحله الأولى وهذا صحيح بالتأكيد إذا لم يتم دراسة المشروع بشكل ممتاز من قِبل مستشار عقاري قديم ومتمرس وأيضاً شركة الإنشاء ومواصفات المشروع وأسعار المتر عند الدخول في الاستثمار وأسعار المتر عن إعادة البيع لاحقاً .
وبالتالي لا جدوى كبيرة مرجوة من معظم المشاريع قيد الإنشاء عند اقتراب وقت التسليم وذلك لأنه ببساطة هو الوقت المثالي للبيع وليس للشراء , فإذا اشتريت مشروع في مراحله الأولى وبعد ذلك قمت بإعادة بيعه عند اقتراب التسليم أو بعد التسليم بقليل فأنت في الحقيقة اشتريت في الوقت الصحيح وبعت في الوقت الصحيح.
ما هو أقل مبلغ مطلوب للاستثمار العقاري في اسطنبول ؟
سوق العقار في اسطنبول ينمو بسرعة ويتغير بسرعة كذلك , لذلك إذا قلنا أن افضل فرصة متاحة اليوم في السوق بسعر يبدأ من 50 الف دولار ربما قريباً سيكون هناك فرصة أفضل منها بسعر يبدأ من 60 ألف دولار وبعد عدة شهور ممكن أن يكون هناك مشروع استثماري مميز بأسعار تبدأ من 40 ألف دولار , لذلك الحل الأفضل الذي وجدناه هو تقديم استشارة مجانية للمستثمر الراغب بشراء عقار في اسطنبول ومناقشة من خلالها الجدوى الاستثمارية وتوقعات المستثمر وهل ميزانيته قادرة على تحقيق ما يريد أم لا وبذلك يمكننا توجيهه إلى تجميع المزيد من الميزانية ليتمكن من الحصول على استثمار عقاري صحيح أو نصحه بالفرص الأنسب ضمن ميزانيته إذا كانت مناسبة فوراً.
أن تستمع لنصيحة من وسيط عقاري قديم مُلم بمعظم مشاريع اسطنبول بشكل مجاني هي فعلاً فرصة حقيقية لا ضرر فيها أبدا بل على العكس ستنير لك طريق الاستثمار العقاري الناجح .
اترك رد