هل تبحث عن أرخص عقار في اسطنبول ضمن المواصفات التي تريدها ؟ 

هل أنت مؤمن بأن البحث المكثف سيأتي بنتيجة للحصول على ارخص عقار ؟ 

هل تريد عقار أرخص من سعر السوق ومناسب للجنسية التركية بنفس الوقت ؟ 

أنت تقرأ المقال المناسب وأنصحك بإتمامه حتى النهاية لتتمكن من معرفة حقيقة الأسعار في سوق العقار التركي 

يوجد في سوق العقار التركي بشكل عام وفي اسطنبول (محط نظر معظم الأجانب والمستثمرين ) نوعين من العقارات : 

1- العقارات الجديدة : وهي العقارات التي تباع لأول مرة من قِبَل المطور العقاري للمشتري مباشرة وقد تكون هذه العقارات جاهزة أو قيد الإنشاء سواء في المراحل الأولى من الإنشاء أو المراحل الأخيرة .

وبالنسبة لأسعار هذه العقارات فهي تكون على شكل قوائم ثابتة يصدرها المطور يتم تحديثها بشكل دوري (شهري أو نصف شهري) بناء على تطور انشاء المشروع اذا كان قيد انشاء واسعار صرف الليرة التركية مقابل الدولار ومعدل الطلب على المشروع .

ويقتصر دور شركات التسويق العقاري على الوساطة بين المشتري والبائع لتقديم أفضل صفقة ممكنة ضمن خطة الدفع الأنسب للعميل و بسعر المطور العقاري الموجود أصلا في القوائم الشهرية للأسعار , وبالتالي لا يمكن لأي شركة وساطة عقارية الحصول على أسعار أفضل من أسعار المطور صاحب المشروع نفسه .

إذن ما هو دور شركة الوساطة العقارية ؟ 

الدور الأساسي لشركة الوساطة العقارية هي دلالتك كمستثمر أجنبي على أفضل مشروع يناسب طلباتك بدقة واحترافية وذلك لأن اسطنبول تضم أكثر من 1000 مشروع جديد تم تسليمه حديثاً أو قيد إنشاء وبالتالي إيجاد عقار مناسب يختلف كثيراً عن إيجاد العقار الأنسب .

و لتتأكد من أنك حصلت على العقار الأنسب لا بد أن يكون الوسيط العقاري الذي تتعامل معه ملم بمعظم هذه المشاريع (من خلال قضاء سنوات حقيقية في هذا السوق الواسع ) وفي الحقيقة هذه هي الفرصة التي يبحث عنها المستثمر فعلاً , أما فكرة شراء عقار أرخص من السوق (بالنسبة للعقارات الجديدة ) فهي محض وهم يحاول من خلاله المبتدئين خداع العميل الذي هو بطبيعة الحال غير ملم بهذه التفاصيل.

إذن هل دور شركة الوساطة العقارية فقط الدلالة على انسب مشروع للعميل ؟ 

بالتأكيد لا , هذه البداية فقط إذ تتضمن خدمات شركات الوساطة العقارية هذه النقاط الأساسية أيضاً :

  • تعريف العميل بمناطق اسطنبول ومزايا كل منطقة والميزانية المناسبة لشراء عقار فيها بشكل دقيق و مُثبت بالدراسات والعروض الحقيقية 
  • إيجاد العقار المناسب لطلب العميل من حيث الميزانية والمنطقة والإكساء و المواصفات العامة للمشروع من إطلالة وموقع قريب من المواصلات والخدمات والأهم من ذلك حال كانت ميزانية العميل غير كافية للحصول على العقار بالمواصفات التي يريدها أن يكون المستشار العقاري بإيضاح هذه الفكرة بالدلائل والبراهين الكافية.
  • عند وصول العميل القيام بجولات عقارية على المشاريع التي تم الاتفاق عليها أثناء فترة الاستشارات الهاتفية , وكلما كان هناك تطابق أكبر بين العروض التي كانت تصل للعميل وبين العروض على أرض الواقع من نفس المشاريع كلما دل على أن شركة الوساطة العقارية احترافية فعلاً . 
  • قوائم الأسعار في المشاريع الجديدة كما تناولنا أعلاه ثابتة ويتم تجديدها دورياً ولكن كما أي عملية بيع أو شراء في أي مجال هناك هامش للتفاوض وشركة الوساطة العقارية الاحترافية لا بد أن يكون فريق مبيعاتها ماهراً جداً بالتفاوض , يمكن أن يكون هذا التفاوض على خطة الدفع أو حتى على سعر العقار نفسه والحصول على نسبة خصم أعلى من أي شركة وساطة أخرى وبالتالي هي أعلى من نسبة الخصم التي قد يحصل عليها العميل الذي يقوم بعملية الشراء بنفسه.
  • تنوب شركة الوساطة عن العميل بعد البيع من خلال متابعة عقاره وإدارته وأيضاً كل ما يتعلق بالحصول على سند الملكية وفتح عدادات الكهرباء والماء والانترنت  وفتح حساب بنك وأي شيء يخص العقار الذي قام العميل بشرائه من شركة الوساطة العقارية بما في ذلك إعادة البيع لاحقاً بعد عدة سنوات.
  • ضمان حق العميل في الحصول على سند الملكية بشكل صحيح وأن يكون التقييم العقاري مطابق لسعر العقار الذي دفعه العميل, وهذا ما يؤهل العقار ليكون مناسباً للجنسية التركية التي هي بحد ذاتها تمثل نسبة عالية جداً من نية العميل لشراء عقار في اسطنبول .

لا يمكن فعلاً إحصاء خدمات شركة الوساطة العقارية الاحترافية فهي متجددة ومتنوعة حسب حاجة كل عميل وحسب حالته الخاصة , أما بالنسبة لخدمات شركة الوساطة المبتدئة فهي سهلة ويمكن إحصائها بسهولة : 

  • إرسال عروض (حقيقية أو وهمية)  للعميل فوراً دون الحديث عن المناطق وأهمية كل منطقة ( وذلك يعود لنقص معلومات المستشار العقاري المبتدئ) 
  • عندو قدومه يتم أخذه إلى المشاريع التي تفضلها شركة الوساطة بغض النظر عن مدى تناسب هذه العقارات مع طلب العميل 
  • يتم محاولة إقناعه بشراء عقار لا يلبي احتياجاته و تقديم الوعود المستقبلية له بأن هذا العقار استثماري والمنطقة ستتحسن دون الاستناد على أي دليل حقيقي . 
  • إذا استطاعوا خداع العميل بأنهم حصلو له على خصم خاص وهمي (من خلال التلاعب بالكلمات والتمثيل ) أو حقيقي ( من خلال تقليل العمولة المستحقة لشركة الوساطة والتي يتم دفعها من شركة الإنشاء وليس من قِبل العميل ) وبالتالي لن تتمكن هذه الشركة من متابعة الأمور القانونية للعقار ولا حتى تحصيل الجنسية التركية وهي كما ذكرنا سابقاً أنها الغاية الأساسية لكثير من المستثمرين عند شراء عقار في تركيا.
  • لن يكون هناك خدمات ما بعد البيع ولا اهتمام لشؤون العميل من اجل توفير النفقات واهتمام بعميل جديد ليقوم بالشراء مع إهمال العميل الذي قام تواً بالشراء عن طريق هذه الشركة. 

والخلاصة أن الفرق بين الشركة الاحترافية والمبتدئة كالفرق بين فندق نجمة واحدة وفندق خمس نجوم مع الانتباه أن الفنادق تستخدم من أجل الترفيه في الغالب وبالتالي نقص الخدمات في فندق النجمة الواحدة لا يسبب أضرار كبيرة بينما التعامل مع شركة وساطة عقارية غير احترافية يمكن في أحسن الأحوال ان يوفر عليك القليل من المال ولكن ستخسر الكثير بسبب كون العقار غير مناسب لطلبك وأيضاً وهو الأهم ستسخسر الجنسية التركية التي غالبا هي هدفك الأول من شراء عقار في تركيا .

لذلك نقول دوماً أن مسألة شراء عقار في بلد أجنبي سكانه لا يتكلمون سوى اللغة التركية أمر محفوف بالمخاطر ويجب حقاً الاعتماد على وسيط موثوق لضمان سلامة هذه العملية .

والآن نعود إلى القسم الثاني من العقارات الموجودة في سوق العقار التركي وهي :

2- العقارات المعاد بيعها : 

وهي العقارات التي يتم شراؤها من صاحبها بشكل مباشر سواء كانت هذه العقارات جديدة نسبياً أو قديمة وسنقوم بتفصيل الفرق بين الحالتين ولكن تضم العقارات المعاد بيعها كلها المواصفات التالية : 

  • تقييمها العقاري غير مناسب للجنسية التركية وبالتالي يمكن أن تشتري عقار بقيمة 250 ألف دولار من أجل التقديم على الجنسية التركية وعندو صدور تقرير التقييم تجد أنه 150 الف دولار على سبيل المثال.
    حتى لو اخترت عقار بقيمة 400 ألف دولار لتضمن أن التقييم يكون فوق 250 الف فهو غير مضمون وذلك لأنه يمكن تقييم العقار أحياناً بربع سعره الأصلي (وهذا لا يعني أن قيمة العقار في هذه الحالة هي ربع القيمة التي تم الاتفاق عليها عند البيع ولكن الغاية من ذلك تقليل الضرائب على البائع ) 
  • لا يوجد خيار تقسيط إنما دفع كامل المبلغ المتفق عليه مرة واحدة لصاحب العقار 
  • لا يوجد خيارات متعددة منها وبالتالي إذا حصلت على عرض إعادة بيع وأعجبك وقمت بحجز تكت طيارة خصيصاً من أجل شراء هذا العقار يمكن ان يتم بيعه في أي لحظة ولا يوجد بديل له.
  • التسعير يتم حسب رأي صاحب العقار بغض النظر عن قيمة العقار نفسه ويمكن لصاحب العقار تغيير رأيه ورفع السعر في أي لحظة أو إلغاء فكرة البيع أصلا ولا يمكنك ان تتخذ أي إجراء ضد ذلك .

العقارات المعاد بيعها القديمة : 

وهي تشكل فرص استثمارية واعدة جداً للمستثمر الجديد الذي أدرك توه أن شركة الوساطة العقارية قدمت له عرض لغرفة وصالة بقيمة 200 الف دولار في منطقة شيشلي بينما تمكن من إيجاد عقار عمره 15 سنة في شيشلي أيضاً في حي شعبي بمبلغ 90 الف دولار .

والسؤال هنا لماذا وصفنا المستثمر بأنه جديد وليس مستثمر عبقري لإيجاده عقار بأقل من نصف القيمة في نفس المنطقة ؟ 

لأن المستثمر العبقري يدرك الأمور التالية : 

  • الطلب الأعلى على العقارات الحديثة وخاصة في منطقة مركزية مثل شيشلي وبالتالي عقاره الجديد بقيمة 200 الف دولار سيكون أسهل للإيجار وذو عائد أعلى 
  • العائد الإيجاري للعقار الحديث ممكن أن يكون 4 أضعاف العائد الإيجاري للعقار القديم في شيشلي نفسها وبالتالي توفير نصف المبلغ عند الشراء كانت نتيجته الحصول على عائد أقل ب4 مرات عند التأجير 
  • إذا كانت خطة المستثمر طويلة الأمد فيمكن شراء عقار للتأجير أما إذا كانت خطته أقصر من 5 سنوات فهو يدرك أن العقار قيد الإنشاء سيعود بربح سنوي لا يقل عن 20% بينما العائد الإيجاري السنوي في أحسن الأحوال 6% وبالتالي لن يفضل شراء عقار قديم على شراء عقار قيد إنشاء حديث للحصول على استثمار ذو جدوى أعلى.
  • الأبنية القديمة في الغالب غير مقاومة للزلازل ذات الدرجات المتوسطة والعالية والمستأجر يدرك هذه النقطة أيضاً لذلك لا يكون الترجيح للعقارات القديمة 

وأيضاً عند إعادة البيع نفس النقاط السابقة سينظر إليها المشتري الجديد عند تقييم عقارك القديم.

هل نفهم من ذلك أن العقارات القديمة لا جدوى من الاستثمار فيها ؟ 

نحن نرى أن هناك احتمالين فقط للحصول على استثمار ناجح في العقارات القديمة وهما : 

  • إما أن تكون ذات موقع استراتيجي وذات عائد إيجاري سنوي مرتفع وأن يقوم صاحب العقار نفسه بإدارته وتكون هذه الخطة للاستثمار طويل الأمد .
  • إما أن يكون الشراء بهدف إعادة البيع لعملاء يضمن العميل الأول رغبتهم بشراء عقارات قديمة ضمن ميزانية تضم هامش ربحي له 

وفي الحقيقية كلا الأمرين ليس بالسهل بناء على خبرتنا الطويلة في سوق العقار التركي.

العقارات المعاد بيعها الحديثة : 

وهي عقارات بعمر أقل من 5 سنوات غالبا يقوم مالكها بعرضها للبيع بأسعار تكون أحياناً أقل من أسعار العقارات المجاورة ذات نفس المواصفات , وهنا يبدو الأمر جيداً فما المشكلة إذن ؟ 

تذكر عند تجد عقار جديد نسبياً بسعر أقل من السوق أن هناك خلل فيه وإلا لما أراد صاحبه أن يبيعه بهذا السعر سواء كان هدفك سكني أو استثماري الموضوع واحد ومن الافضل لك استشارة مستشار عقاري متمكن ليكتشف لك عيوب العقار وعندها يكون القرار عائداً لك في شراء هذا العقار أو تركه .

تذكّر ان خدماتنا الاستشارية نقوم بتقديمها مجاناً وما عليك إلا التواصل معنا للحصول عليها .